명도가 마무리되었다고 해서 임대차 관계가 완전히 끝나는 것은 아닙니다.
오히려 실무적으로 더 복잡해지는 구간은 ‘보증금 정산’부터 시작되는 경우가 많습니다.
특히 임차인의 채무관계가 얽혀 있다면, 보증금은 더 이상 임대인과 임차인 사이의 문제로만 남지 않습니다.
1️⃣ 명도 직전, 가장 먼저 다시 계산해야 할 것은 보증금이다
제 경우에도 최종 강제집행 직전에 임차인과의 협의로 명도가 정리되었습니다.
하지만 그 시점에서 이미 임차인의 채권자들이 보증금을 두고 서로 다투는 상황이었습니다.
이때부터는 단순히 “보증금에서 밀린 임대료를 제하면 된다”는 접근이 통하지 않습니다.
보증금은 이미 ‘분쟁 자산’이 되어 있었기 때문입니다.
2️⃣ 임차인 채권자가 얽히면, 보증금은 함부로 지급하면 안 된다
임차인에게 개인 채무, 사업 채무, 압류 가능성이 존재한다면 보증금을 그대로 돌려주는 순간 임대인이 분쟁의 당사자가 될 수 있습니다.
실제로 다음과 같은 상황이 흔하게 발생합니다.
- 임차인의 채권자가 보증금 반환을 요구
- 압류 또는 가압류 가능성
- 임대인에게 책임을 묻는 추가 분쟁
이런 경우 임대인이 가장 경계해야 할 것은 ‘선의로 지급했는데도 책임을 지게 되는 상황’입니다.
3️⃣ 그래서 선택한 방법이 ‘공탁’이었다
저는 밀린 임대료, 관리비, 명도소송과 관련된 비용을 정리한 후 잔금에 대해서는 법원 공탁을 고려했습니다.
공탁은 임대인이 책임을 회피하기 위한 수단이 아니라, 분쟁에서 한 발 물러나기 위한 안전장치에 가깝습니다.
보증금을 공탁하게 되면,
- 임대인은 반환 의무를 이행한 것으로 정리되고
- 채권자 간의 다툼은 법원의 판단 영역으로 넘어가며
- 임대인은 추가 분쟁에서 벗어날 수 있습니다
이 선택은 감정의 문제가 아니라 리스크 관리의 문제였습니다.
4️⃣ 보증금 정산에서 임대인이 반드시 지켜야 할 기준
임차인의 채무관계가 복잡할수록 임대인은 다음 기준을 놓치면 안 됩니다.
- 연체 임대료와 관리비의 정확한 정리
- 명도 및 소송 관련 비용의 증빙 확보
- 잔금 처리 방식에 대한 법적 안전성
보증금을 빨리 정리하는 것이 항상 ‘좋은 정리’는 아닙니다.
잘못된 지급 한 번이 명도 이후의 새로운 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
5️⃣ 명도는 끝났지만, 판단은 아직 끝나지 않았다
명도 과정이 길고 힘들었던 이유는 임차인 때문만은 아니었습니다.
어디까지 기다리고, 언제 계산으로 넘어가야 하는지 기준이 없었던 시간이 더 힘들었습니다.
명도 이후의 보증금 정산은 ‘정리’가 아니라 또 하나의 ‘판단’입니다.
다음 글에서는 명도 이후 미납 임대료·손해배상은 어디까지 청구할 수 있는지 정리해보겠습니다.
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