나는 계고 절차에서 마무리되었지만, 모든 명도가 그 단계에서 끝나는 것은 아니다.
계고 이후에도 임차인이 점유를 유지하면 절차는 자연스럽게 ‘본 집행’ 단계로 이어진다.
이번 글에서는 내가 실제로 끝까지 겪지는 않았지만, 계고 이후 명도가 계속 진행될 경우 현장에서 어떤 절차가 진행되는지를 실무 기준으로 정리해본다.
1️⃣ 계고 이후에도 나가지 않으면, 다음 단계는 ‘본 집행’이다
계고는 명도 절차에서의 최종 통지다.
통상적으로 계고에는 다음 내용이 포함된다.
- 지정 기한 내 점포 인도 요청
- 불이행 시 강제집행 진행
- 집행 비용은 임차인 부담
계고 이후에도 점유가 유지되면 집행관은 다시 현장에 나와 강제집행일을 지정하고 실제 집행을 진행한다.
이 시점부터는 협의나 감정의 문제가 아니라 절차의 문제로 전환된다.
2️⃣ 강제집행 당일, 현장은 이렇게 진행된다
강제집행 당일 현장에는 보통 다음 인원들이 함께한다.
- 담당 집행관
- 집행 보조 인력
- 열쇠공
- 운반 인력
- 필요 시 경찰 입회
① 강제개문
점포가 잠겨 있을 경우 열쇠공이 개문을 진행한다.
임차인이 현장에 없더라도 집행은 그대로 진행된다.
② 점유자 퇴거 절차
현장에 사람이 있을 경우 집행관은 점유자에게 퇴거를 요구한다.
거부 시에는 경찰 입회 하에 물리적 퇴거도 가능하다.
3️⃣ 점포 안 집기·물품은 어떻게 처리될까
이 단계에서 가장 많이 오해하는 부분이 있다.
❌ 임대인이 임의로 물건을 치우는 구조가 아니다.
⭕ 집행관이 유체동산 집행 절차로 처리한다.
① 집행관이 물품을 분류한다
- 가치가 있는 물품
- 명백한 폐기 대상
- 영업 집기, 재고, 개인 물품
② 유체동산에 집행 스티커(딱지) 부착
이 시점부터 해당 물품은 법적으로 처분이 제한된다.
임차인은 물론 임대인 역시 임의로 관여할 수 없다.
4️⃣ 이후 물품은 실제로 이렇게 처리된다
① 임차인이 나타나 자진 반출하는 경우
실무에서 가장 흔한 결말이다.
- 지정 기한 내 물품 반출
- 집행·보관 비용 일부 정산
그래서 계고 직전이나 딱지 부착 이후에 임차인의 연락이 오는 경우가 많다.
② 물품을 외부 창고로 이전하는 경우
임차인이 끝까지 무대응일 경우, 집행관이 외부 보관 장소로 물품을 이전한다.
운반비와 보관비가 발생하며, 원칙적으로 임차인 부담이다.
이 과정에서 임대인은 직접 관여하지 않는다.
③ 일정 기간 후 경매 또는 폐기
- 가치 있는 물품 → 강제경매
- 가치 없는 물품 → 폐기
경매 대금은 집행 비용 → 보관 비용 순으로 사용되며, 잔액이 있으면 임차인에게 귀속된다.
5️⃣ 실무에서 가장 흔한 명도 마무리 형태
현실적으로 가장 많이 발생하는 흐름은 다음과 같다.
계고 → 집행 스티커 부착 → 임차인 연락 → 자진 반출 → 종료
내가 겪은 사례 역시 이 흐름에서 마무리되었다.
강제집행이 끝까지 진행되는 경우는 연락 두절, 사업 포기 등 제한적인 상황에 한정된다.
명도는 극단적인 사건이 아니라, 정해진 절차가 있는 과정이다.
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