― 써본 사람만 아는 현실적인 반응과 결론
기한이익 상실이라는 표현은
임대인에게도, 임차인에게도
처음 들으면 꽤 부담스럽게 느껴지는 말이다.
나 역시 처음 계약서를 작성할 때는
“이 문구를 넣어도 될까?”라는 고민을 많이 했다.
하지만 여러 계약을 직접 겪어보면서 분명해진 점이 있다.
임차인이 거부하는 건
‘기한이익 상실’이라는 제도 자체가 아니라,
그 문구가 주는 뉘앙스와 설명 방식이라는 점이다.
1️⃣ 임차인 반응은 생각보다 극단적이지 않다
실제로 계약 과정에서
기한이익 상실 관련 특약을 언급하면
임차인 반응은 크게 세 가지로 나뉜다.
✔ “문제 없죠” 하고 넘어가는 경우
- 정상적으로 영업할 계획이 있는 임차인
- 연체할 생각 자체가 없는 경우
- 계약서를 하나의 안전장치로 받아들이는 유형
이런 경우에는
별다른 설명 없이도 계약이 진행된다.
✔ “이건 무슨 의미인가요?”라고 묻는 경우
가장 흔한 반응이다.
이때 중요한 건
법률 용어를 그대로 설명하지 않는 것이다.
나는 보통 이렇게 설명한다.
“혹시 연체가 반복될 경우에
서로 기준을 정해두자는 의미예요.”
또는
“서로 감정 상하지 않게
계약서 기준만 정리해두는 겁니다.”
이 정도 설명이면
대부분은 납득한다.
✔ 유독 이 조항을 강하게 거부하는 경우
이 경우는 솔직히 말해
조항이 문제가 아니다.
- 보증금이 지나치게 적고
- 조건을 계속 깎으려 하고
- “혹시 한두 달 밀리면…” 같은 말을 먼저 꺼내는 경우
이럴 때는
특약을 뺄지 말지를 고민할 게 아니라,
임차인 자체를 다시 보는 게 맞다.
2️⃣ 임대료를 양보한 계약일수록 수용률은 높다
공실 상태에서 임차인을 구할 때는
임대료를 시세보다 낮춰 계약하는 경우가 많다.
내 경우도 그랬다.
- 기존 시세: 300만 원
- 실제 계약: 270만 원
이런 상황에서 기한이익 상실 특약을 넣으면
임차인 반응은 오히려 담담한 편이다.
“임대료는 최대한 맞춰드렸고,
대신 기본적인 계약 질서만 정리하자는 겁니다.”
이 한마디면
대부분 수용한다.
3️⃣ 법을 아는 임차인이 오히려 더 수월하다
상가임대차보호법을 어느 정도 아는 임차인들은
이 조항을 보고 이렇게 말하기도 한다.
“이거 법에도 있는 내용 아닌가요?”
맞다.
3기 연체 시 계약 해지가 가능하다는 규정은
이미 법에 존재한다.
그래서 이 특약은
새로운 압박이 아니라,
법에 있는 기준을 계약서에 정리해둔 것에 가깝다.
4️⃣ 실무에서의 결론
- 기한이익 상실 특약에 동의하는 임차인은 생각보다 많다
- 문제는 조항이 아니라 표현 방식과 설명
- 이 조항을 유독 거부하는 임차인은 이후 분쟁 가능성도 높다
내 경험상,
이 특약 때문에 계약이 깨진 경우보다
이 특약 덕분에 초기에 리스크를 걸러낸 경우가 훨씬 많았다.
5️⃣ 임대인 입장에서의 한 줄 정리
기한이익 상실 특약은
임차인을 압박하기 위한 문구가 아니라,
‘기준을 명확히 하기 위한 장치’다.
그리고 그 기준을
계약 전에 불편해하는 임차인이라면,
계약 후에는 더 큰 문제가 될 가능성이 높다.
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