가처분부터 강제집행까지. 임대인이 실제로 겪는 명도 절차를 시간 흐름 그대로 정리한 기록입니다.
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명도 절차 실전 기록 ④｜계고 이후, 강제집행은 실제로 어떻게 진행될까
나는 계고 절차에서 마무리되었지만, 모든 명도가 그 단계에서 끝나는 것은 아니다.
계고 이후에도 임차인이 점유를 유지하면 절차는 자연스럽게 ‘본 집행’ 단계로 이어진다.
이번 글에서는 내가 실제로 끝까지 겪지는 않았지만, 계고 이후 명도가 계속 진행될 경우 현장에서 어떤 절차가 진행되는지를 실무 기준으로 정리해본다.
1️⃣ 계고 이후에도 나가지 않으면, 다음 단계는 ‘본 집행’이다
계고는 명도 절차에서의 최종 통지다.
통상적으로 계고에는 다음 내용이 포함된다.
- 지정 기한 내 점포 인도 요청
- 불이행 시 강제집행 진행
- 집행 비용은 임차인 부담
계고 이후에도 점유가 유지되면 집행관은 다시 현장에 나와 강제집행일을 지정하고 실제 집행을 진행한다.
이 시점부터는 협의나 감정의 문제가 아니라 절차의 문제로 전환된다.
2️⃣ 강제집행 당일, 현장은 이렇게 진행된다
강제집행 당일 현장에는 보통 다음 인원들이 함께한다.
- 담당 집행관
- 집행 보조 인력
- 열쇠공
- 운반 인력
- 필요 시 경찰 입회
① 강제개문
점포가 잠겨 있을 경우 열쇠공이 개문을 진행한다.
임차인이 현장에 없더라도 집행은 그대로 진행된다.
② 점유자 퇴거 절차
현장에 사람이 있을 경우 집행관은 점유자에게 퇴거를 요구한다.
거부 시에는 경찰 입회 하에 물리적 퇴거도 가능하다.
3️⃣ 점포 안 집기·물품은 어떻게 처리될까
이 단계에서 가장 많이 오해하는 부분이 있다.
❌ 임대인이 임의로 물건을 치우는 구조가 아니다.
⭕ 집행관이 유체동산 집행 절차로 처리한다.① 집행관이 물품을 분류한다
- 가치가 있는 물품
- 명백한 폐기 대상
- 영업 집기, 재고, 개인 물품
② 유체동산에 집행 스티커(딱지) 부착
이 시점부터 해당 물품은 법적으로 처분이 제한된다.
임차인은 물론 임대인 역시 임의로 관여할 수 없다.
4️⃣ 이후 물품은 실제로 이렇게 처리된다
① 임차인이 나타나 자진 반출하는 경우
실무에서 가장 흔한 결말이다.
- 지정 기한 내 물품 반출
- 집행·보관 비용 일부 정산
그래서 계고 직전이나 딱지 부착 이후에 임차인의 연락이 오는 경우가 많다.
② 물품을 외부 창고로 이전하는 경우
임차인이 끝까지 무대응일 경우, 집행관이 외부 보관 장소로 물품을 이전한다.
운반비와 보관비가 발생하며, 원칙적으로 임차인 부담이다.
이 과정에서 임대인은 직접 관여하지 않는다.
③ 일정 기간 후 경매 또는 폐기
- 가치 있는 물품 → 강제경매
- 가치 없는 물품 → 폐기
경매 대금은 집행 비용 → 보관 비용 순으로 사용되며, 잔액이 있으면 임차인에게 귀속된다.
5️⃣ 실무에서 가장 흔한 명도 마무리 형태
현실적으로 가장 많이 발생하는 흐름은 다음과 같다.
계고 → 집행 스티커 부착 → 임차인 연락 → 자진 반출 → 종료
내가 겪은 사례 역시 이 흐름에서 마무리되었다.
강제집행이 끝까지 진행되는 경우는 연락 두절, 사업 포기 등 제한적인 상황에 한정된다.
명도는 극단적인 사건이 아니라, 정해진 절차가 있는 과정이다.
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명도 절차 실전 기록 ③｜강제집행, 명도의 마지막 단계
본안 명도소송에서 판결이 선고되면 명도 절차는 마지막 단계인 강제집행으로 넘어가게 됩니다.
이 시점부터는 임대인의 판단이나 감정이 개입될 여지는 거의 없고, 모든 과정은 법에서 정한 순서대로 진행됩니다.
1️⃣ 명도 판결 이후, 강제집행 신청
명도 판결이 확정되면 변호사를 통해 강제집행을 신청합니다.
판결문을 근거로 집행권원이 확보된 상태이기 때문에, 이 단계에서는 절차가 비교적 명확하게 흘러갑니다.
임대인의 역할은 진행 상황을 전달받고 집행 일정에 맞춰 준비하는 정도에 그칩니다.
2️⃣ 계고 절차, 마지막 통보
강제집행에 앞서 집행관은 먼저 계고 절차를 진행합니다.
점포 현장에는 강제집행 예정 사실과 기한이 기재된 계고장이 부착됩니다.
이 단계는 임차인에게 주어지는 사실상의 마지막 기회이자, 동시에 강제집행이 현실로 다가왔음을 알리는 신호입니다.
3️⃣ 강제개문과 유체동산 표시
계고 이후에도 점포가 인도되지 않으면 집행관 주도로 강제개문이 진행됩니다.
집행관과 증인들이 입회한 상태에서 열쇠공을 통해 출입문을 개문하고, 점포 내부의 유체동산을 확인합니다.
점포 안에 남아 있는 집기와 물품에는 집행 절차가 진행 중임을 알리는 표시가 부착됩니다.
이 시점에서 점포는 더 이상 임차인의 공간이 아니라, 법적 절차가 관리하는 대상이 됩니다.
4️⃣ 집행은 감정이 아닌 절차로 진행된다
강제집행 과정은 갈등이나 설득의 영역이 아닙니다.
집행관은 정해진 절차를 설명하고, 서류에 따라 하나씩 단계를 진행합니다.
임대인 입장에서는 현장을 직접 마주하고 있지만, 이미 모든 결정은 끝났다는 느낌에 가깝습니다.
5️⃣ 명도 완료, 그리고 남는 것
강제집행이 마무리되면 점포는 비로소 임대인에게 인도됩니다.
길게는 수개월, 경우에 따라 10개월 이상 이어졌던 명도 과정은 이 단계에서 종료됩니다.
돌이켜보면 명도는 누군가를 내보내는 과정이 아니라, 계약과 책임의 경계를 법적으로 정리하는 절차였다는 생각이 듭니다.
이 시리즈를 통해 명도라는 단어 뒤에 숨겨진 현실적인 시간, 절차, 감정의 무게가 조금이나마 전달되었으면 합니다.
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명도 절차 실전 기록 ②｜본안 명도소송은 이렇게 진행된다
점유이전금지 가처분 집행이 완료되면, 명도 절차는 본격적으로 본안 소송 단계로 넘어가게 됩니다.
이 시점부터는 임대인의 인내나 의지보다는, 법원이 정한 절차와 일정이 중심이 됩니다.
1️⃣ 명도소송 소장 접수
본안 명도소송은 변호사를 통해 소장을 접수하면서 시작됩니다.
소장에는 임대차 계약 내용, 연체 경과, 계약 해지 사유 등이 정리되어 제출됩니다.
임대인의 입장에서는 이 단계에서 이미 “되돌릴 수 없는 단계로 들어왔다”는 느낌을 받게 됩니다.
2️⃣ 송달 과정에서 시간이 지연되기도 한다
소장이 접수되면 법원은 임차인에게 소장을 송달합니다.
하지만 실제 현장에서는 이 송달 과정이 한 번에 끝나지 않는 경우도 적지 않습니다.
주소 불명, 수령 거부, 혹은 실제 운영자와 명의자가 다른 경우에는 송달이 지연되며 전체 일정이 늘어지기도 합니다.
이 단계에서 명도 절차가 길어질 수 있다는 점을 현실적으로 체감하게 됩니다.
3️⃣ 답변서 제출 여부가 분위기를 가른다
임차인이 답변서를 제출하는지 여부에 따라 소송의 흐름은 크게 달라집니다.
답변서가 제출되면 서면 공방이 이어지고, 제출되지 않으면 비교적 절차가 단순해집니다.
임대인의 입장에서는 이 시점에서 상대방의 대응 태도를 간접적으로 확인하게 됩니다.
4️⃣ 변론기일과 법원의 판단
변론기일이 지정되면 법원은 제출된 서류와 주장 내용을 바탕으로 사안을 정리합니다.
모든 절차가 한 번의 기일로 끝나는 경우도 있지만, 상황에 따라 추가 기일이 잡히기도 합니다.
이 과정은 임대인이 직접 개입하기보다는 변호사를 통해 결과를 전달받으며 흐름을 지켜보는 단계에 가깝습니다.
5️⃣ 판결 이후에도 절차는 남아 있다
명도 판결이 내려졌다고 해서 곧바로 점포를 인도받는 것은 아닙니다.
판결 이후에는 강제집행을 위한 추가 절차가 이어지고, 실제 명도 완료까지는 다시 시간이 필요합니다.
본안 명도소송은 결론이 아니라 다음 단계를 위한 출발점에 가깝습니다.
다음 글에서는 판결 이후 진행되는 강제집행 절차와, 현장에서 실제로 벌어졌던 과정들을 정리해보겠습니다.