― 계약서는 ‘서명용 종이’가 아니라 분쟁을 줄이는 설계도다
상가 임대차에서 좋은 임차인을 고르는 것만큼 중요한 건 계약서를 어떻게 쓰느냐다.
대부분의 분쟁은 ‘상황이 나빠져서’가 아니라 애초에 기준을 정해두지 않았기 때문에 발생한다.
오늘은 내가 실제 계약에서 효과를 봤던 임대인 입장에서 꼭 필요한 특약 문구를 정리해본다.
1️⃣ 임대료 인상 일정 사전 합의 특약
공실을 줄이기 위해 초기 임대료를 낮춰 계약하는 경우가 많다.
문제는 낮춘 임대료를 나중에 다시 올리기가 훨씬 어렵다는 점이다.
그래서 나는 계약 시점에 인상 일정을 미리 합의해둔다.
예시 문구
“본 계약의 월 임대료는 계약 개시일로부터 1년 차에는 월 270만원, 2년 차에는 월 280만원, 3년 차에는 월 290만원으로 자동 조정한다.”
이렇게 적어두면 나중에 감정싸움 없이 계약서 기준대로 조정된다.
2️⃣ 임대료 연체 및 기한이익 상실 특약
연체가 반복되면 임대인은 언제까지 기다릴지 기준이 필요하다.
예시 문구
“임차인이 월 차임을 3기 이상 연체할 경우 임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 기한의 이익을 상실한다.”
이 특약은 새로운 압박이 아니라 법에 있는 기준을 계약서에 명시해두는 역할이다.
그리고 이 문구를 불편해하는 임차인은 계약 후 더 큰 문제가 될 가능성이 높다.
3️⃣ 퇴거 시 원상복구 범위 특약
퇴거 시 가장 자주 다투는 부분은 원상복구 범위다.
특히 간판 철거.
현실적으로 새 임차인이 새 간판을 설치하는 경우가 대부분이다.
그래서 나는 계약서에 이렇게 정리해둔다.
예시 문구
“임차인은 퇴거 시 내부 집기 및 시설물만 철거하며, 외부 간판 철거는 신규 임차인의 설치를 전제로 철거 의무를 면제한다.”
이 한 줄이 퇴거 시 수십만~수백만 원 분쟁을 줄여준다.
4️⃣ 명의자와 실제 운영자 일치 특약
명의와 운영자가 다를 경우 문제 발생 시 책임소재가 흐려진다.
예시 문구
“본 계약의 임차인은 실제 영업 및 점포 운영의 책임 주체임을 확인하며, 명의 대여 사실이 확인될 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”
송달 지연, 연락 두절 문제를 사전에 차단하는 장치다.
5️⃣ 임대인 입장에서의 결론
특약은 임차인을 괴롭히기 위한 조항이 아니다.
문제가 생겼을 때 서로 감정이 아니라 계약서 기준으로 정리하기 위한 장치다.
공실을 줄이는 것도 중요하지만, 잘 정리된 계약서가 결국 가장 큰 리스크 관리다.
6️⃣ 다음 편 예고
다음 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트를 임대인 관점에서 한 번에 정리해본다.
계약서에 서명하기 전 이 체크리스트만 통과해도 문제 확률은 크게 줄어든다.