임대료 연체는 언젠가는 누구나 겪게 되는 현실적인 문제입니다. 연체 초기부터 명도 판단까지 임대인이 실제로 겪는 대응 흐름을 정리했습니다.
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명도 이후, 임대인이 챙겨야 할 것 ③｜서류와 정산 체크리스트
명도가 마무리되면 임대인은 한숨을 돌리게 됩니다.
하지만 이 시점에서 서류와 정산을 제대로 정리하지 않으면, 끝난 줄 알았던 문제가 다시 살아나는 경우도 많습니다.
명도 이후 단계는 감정의 문제가 아니라 기록과 숫자의 문제로 넘어가는 구간입니다.
1️⃣ 명도 이후, 가장 먼저 정리해야 할 서류
명도가 완료되었다면 아래 서류들은 반드시 한 번에 정리해두는 것이 좋습니다.
- 임대차계약서 원본 및 특약사항
- 계약 해지 관련 내용증명 또는 합의서
- 명도 판결문 또는 집행 관련 서류
- 점유이전금지 가처분 결정문 및 집행조서
- 계고서, 집행관 현장 기록
이 서류들은 추후 분쟁이 발생했을 때 임대인의 판단 근거가 되는 자료들입니다.
정리가 안 된 상태로 보관하면, 없는 것과 다르지 않습니다.
2️⃣ 정산 항목은 ‘빠짐없이’ 목록화해야 한다
명도 이후 정산은 막연히 계산해서는 안 됩니다.
아래 항목들을 하나씩 분리해서 숫자로 정리하는 것이 핵심입니다.
- 미납 임대료
- 미납 관리비
- 전기·수도·가스 등 공과금
- 명도 소송 및 집행 비용
- 원상복구 비용
- 폐기물 처리 및 기타 부대비용
이 단계에서 중요한 것은 ‘받아야 할 금액’이 아니라 ‘이미 발생한 손해’를 기준으로 정리하는 것입니다.
3️⃣ 보증금 정산은 반드시 기록으로 남겨야 한다
보증금에서 공제할 항목이 있다면 그 기준과 금액을 명확하게 문서로 남겨야 합니다.
가능하다면 정산 내역서를 작성하고, 상대방에게 전달한 기록까지 남겨두는 것이 좋습니다.
임차인이 응답하지 않더라도 임대인이 어떤 기준으로 정산했는지는 언제든 설명할 수 있어야 합니다.
4️⃣ 공탁 또는 상계 처리, 선택은 상황에 따라 달라진다
임차인의 채무관계가 복잡하거나, 채권자가 다수 얽혀 있는 경우에는 보증금 정산 방식이 중요해집니다.
일부 금액을 공탁하는 선택이 분쟁 리스크를 줄이는 방법이 되기도 하고,
반대로 정산 기준이 명확하다면 상계 처리로 마무리하는 것이 실무적으로 더 깔끔한 경우도 있습니다.
이 단계에서는 감정이 아니라 추후 문제 소지가 있는지를 기준으로 판단해야 합니다.
5️⃣ 정리가 끝나야, 진짜로 끝난다
명도는 점포를 돌려받는 것으로 끝나지 않습니다.
서류와 정산까지 마무리되어야 비로소 임대인의 역할이 끝났다고 할 수 있습니다.
이 과정을 건너뛰면, 시간이 지난 뒤 다시 비용과 스트레스로 돌아오는 경우가 많습니다.
명도 이후의 정리는 번거로운 마무리가 아니라, 같은 문제를 반복하지 않기 위한 정리 과정입니다.
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명도 이후, 임대인이 챙겨야 할 것 ②｜관리비·공과금, 결국 누가 부담할까
명도가 정리되고 나면, 임대인은 비로소 ‘끝났다’고 느끼게 됩니다.
하지만 실제로는 이 시점부터 또 다른 정산이 시작됩니다.
임대료만 정리하면 끝날 것 같지만, 현실에서는 임차인이 남기고 간 비용들이 임대인에게 고스란히 돌아오는 경우가 많습니다.
1️⃣ 임대료 외에도 정산해야 할 항목들이 있다
계약서상으로는 임차인이 부담하도록 되어 있지만, 계약이 종료되고 임차인이 사라지면 사실상 임대인이 정리해야 하는 항목들이 있습니다.
- 관리비 (공용 전기, 청소비, 경비비 등)
- 전기·수도·가스 등 공과금
- 통신비 및 인터넷 철거 비용
- 원상복구 미이행으로 발생한 수리비
- 폐기물 처리 비용
이 비용들의 공통점은, ‘누가 사용했느냐’보다 ‘누가 정리해야 하느냐’가 중요해진다는 점입니다.
2️⃣ 관리비 체납은 생각보다 훨씬 크게 남는다
관리비는 상대적으로 간과되기 쉬운 항목입니다.
하지만 체납이 누적되면 임대인에게 가장 직접적인 부담으로 돌아옵니다.
제 경우, 다른 상가에서 관리비가 1,500만 원까지 밀려 있었던 적도 있었습니다.
임차인이 사용한 비용임에도 불구하고, 임차인이 떠난 이후에는 관리단이나 관리사무소는 임대인을 상대할 수밖에 없습니다.
이 지점에서 많은 임대인들이 “임대료만 생각했다”는 말을 하게 됩니다.
3️⃣ 법적으로 청구할 수 있느냐와, 실제로 받느냐는 다르다
보증금을 초과하는 금액에 대해서도 법적으로는 청구가 가능합니다.
미납 임대료, 관리비, 공과금, 명도 과정에서 발생한 각종 비용까지 이론상으로는 모두 청구 대상이 됩니다.
하지만 현실에서는 청구 가능성과 회수 가능성은 전혀 다른 문제입니다.
상대방의 재산 상태, 이미 얽혀 있는 채권 관계, 추가 소송에 드는 시간과 비용을 고려하면
보증금을 넘어서는 금액은 ‘받을 수 있느냐’보다 ‘끝까지 가야 하느냐’를 먼저 고민하게 됩니다.
4️⃣ 결국 기준은 다시 보증금으로 돌아온다
명도 이후의 정산에서 임대인이 다시 확인해야 할 기준은 단순합니다.
지금까지 발생한 손해와 앞으로 더 들 수 있는 비용을 모두 합산했을 때,
보증금 안에서 정리가 가능한지입니다.
이 기준이 명확하면 결정은 빨라지고, 감정 소모는 크게 줄어듭니다.
명도 이후 문제는 억울함을 따지는 과정이 아니라, 손실을 어디까지 감당할지 정하는 과정에 가깝습니다.
다음 글에서는 임대인이 명도 이후 반드시 챙겨야 할 서류와 정산 체크리스트를 정리해보겠습니다.
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명도 이후, 임대인이 챙겨야 할 것 ①｜보증금 정산의 기준
명도가 마무리되었다고 해서 임대차 관계가 완전히 끝나는 것은 아닙니다.
오히려 실무적으로 더 복잡해지는 구간은 ‘보증금 정산’부터 시작되는 경우가 많습니다.
특히 임차인의 채무관계가 얽혀 있다면, 보증금은 더 이상 임대인과 임차인 사이의 문제로만 남지 않습니다.
1️⃣ 명도 직전, 가장 먼저 다시 계산해야 할 것은 보증금이다
제 경우에도 최종 강제집행 직전에 임차인과의 협의로 명도가 정리되었습니다.
하지만 그 시점에서 이미 임차인의 채권자들이 보증금을 두고 서로 다투는 상황이었습니다.
이때부터는 단순히 “보증금에서 밀린 임대료를 제하면 된다”는 접근이 통하지 않습니다.
보증금은 이미 ‘분쟁 자산’이 되어 있었기 때문입니다.
2️⃣ 임차인 채권자가 얽히면, 보증금은 함부로 지급하면 안 된다
임차인에게 개인 채무, 사업 채무, 압류 가능성이 존재한다면 보증금을 그대로 돌려주는 순간 임대인이 분쟁의 당사자가 될 수 있습니다.
실제로 다음과 같은 상황이 흔하게 발생합니다.
- 임차인의 채권자가 보증금 반환을 요구
- 압류 또는 가압류 가능성
- 임대인에게 책임을 묻는 추가 분쟁
이런 경우 임대인이 가장 경계해야 할 것은 ‘선의로 지급했는데도 책임을 지게 되는 상황’입니다.
3️⃣ 그래서 선택한 방법이 ‘공탁’이었다
저는 밀린 임대료, 관리비, 명도소송과 관련된 비용을 정리한 후 잔금에 대해서는 법원 공탁을 고려했습니다.
공탁은 임대인이 책임을 회피하기 위한 수단이 아니라, 분쟁에서 한 발 물러나기 위한 안전장치에 가깝습니다.
보증금을 공탁하게 되면,
- 임대인은 반환 의무를 이행한 것으로 정리되고
- 채권자 간의 다툼은 법원의 판단 영역으로 넘어가며
- 임대인은 추가 분쟁에서 벗어날 수 있습니다
이 선택은 감정의 문제가 아니라 리스크 관리의 문제였습니다.
4️⃣ 보증금 정산에서 임대인이 반드시 지켜야 할 기준
임차인의 채무관계가 복잡할수록 임대인은 다음 기준을 놓치면 안 됩니다.
- 연체 임대료와 관리비의 정확한 정리
- 명도 및 소송 관련 비용의 증빙 확보
- 잔금 처리 방식에 대한 법적 안전성
보증금을 빨리 정리하는 것이 항상 ‘좋은 정리’는 아닙니다.
잘못된 지급 한 번이 명도 이후의 새로운 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
5️⃣ 명도는 끝났지만, 판단은 아직 끝나지 않았다
명도 과정이 길고 힘들었던 이유는 임차인 때문만은 아니었습니다.
어디까지 기다리고, 언제 계산으로 넘어가야 하는지 기준이 없었던 시간이 더 힘들었습니다.
명도 이후의 보증금 정산은 ‘정리’가 아니라 또 하나의 ‘판단’입니다.
다음 글에서는 명도 이후 미납 임대료·손해배상은 어디까지 청구할 수 있는지 정리해보겠습니다.
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명도 절차 실전 기록 ③｜강제집행, 명도의 마지막 단계
본안 명도소송에서 판결이 선고되면 명도 절차는 마지막 단계인 강제집행으로 넘어가게 됩니다.
이 시점부터는 임대인의 판단이나 감정이 개입될 여지는 거의 없고, 모든 과정은 법에서 정한 순서대로 진행됩니다.
1️⃣ 명도 판결 이후, 강제집행 신청
명도 판결이 확정되면 변호사를 통해 강제집행을 신청합니다.
판결문을 근거로 집행권원이 확보된 상태이기 때문에, 이 단계에서는 절차가 비교적 명확하게 흘러갑니다.
임대인의 역할은 진행 상황을 전달받고 집행 일정에 맞춰 준비하는 정도에 그칩니다.
2️⃣ 계고 절차, 마지막 통보
강제집행에 앞서 집행관은 먼저 계고 절차를 진행합니다.
점포 현장에는 강제집행 예정 사실과 기한이 기재된 계고장이 부착됩니다.
이 단계는 임차인에게 주어지는 사실상의 마지막 기회이자, 동시에 강제집행이 현실로 다가왔음을 알리는 신호입니다.
3️⃣ 강제개문과 유체동산 표시
계고 이후에도 점포가 인도되지 않으면 집행관 주도로 강제개문이 진행됩니다.
집행관과 증인들이 입회한 상태에서 열쇠공을 통해 출입문을 개문하고, 점포 내부의 유체동산을 확인합니다.
점포 안에 남아 있는 집기와 물품에는 집행 절차가 진행 중임을 알리는 표시가 부착됩니다.
이 시점에서 점포는 더 이상 임차인의 공간이 아니라, 법적 절차가 관리하는 대상이 됩니다.
4️⃣ 집행은 감정이 아닌 절차로 진행된다
강제집행 과정은 갈등이나 설득의 영역이 아닙니다.
집행관은 정해진 절차를 설명하고, 서류에 따라 하나씩 단계를 진행합니다.
임대인 입장에서는 현장을 직접 마주하고 있지만, 이미 모든 결정은 끝났다는 느낌에 가깝습니다.
5️⃣ 명도 완료, 그리고 남는 것
강제집행이 마무리되면 점포는 비로소 임대인에게 인도됩니다.
길게는 수개월, 경우에 따라 10개월 이상 이어졌던 명도 과정은 이 단계에서 종료됩니다.
돌이켜보면 명도는 누군가를 내보내는 과정이 아니라, 계약과 책임의 경계를 법적으로 정리하는 절차였다는 생각이 듭니다.
이 시리즈를 통해 명도라는 단어 뒤에 숨겨진 현실적인 시간, 절차, 감정의 무게가 조금이나마 전달되었으면 합니다.
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명도 절차 실전 기록 ①｜점유이전금지 가처분부터 시작된 실제 흐름
명도를 결정하고 변호사를 선임하면, 그때부터 절차는 개인의 판단이 아니라 정해진 법적 흐름에 따라 진행됩니다.
임대인의 입장에서는 각 단계가 어떻게 이어지는지를 차분히 확인해 나가는 과정에 가깝습니다.
1️⃣ 점유이전금지 가처분은 명도의 출발점이다
명도 절차에서 가장 먼저 진행된 것은 점유이전금지 가처분 신청이었습니다.
이는 선택의 문제가 아니라, 명도를 전제로 한다면 반드시 선행되어야 하는 절차입니다.
임차인이 점포를 제3자에게 넘기거나, 점유 관계를 변경해 이후 책임을 회피하는 상황을 방지하기 위한 조치입니다.
변호사를 통해 이 절차가 진행되면서 명도는 비로소 분쟁의 단계가 아닌 법적 절차의 흐름으로 들어가게 됩니다.
2️⃣ 가처분 이후, 현장은 실제 절차로 움직인다
점유이전금지 가처분 신청을 완료한 뒤, 약 일주일 정도가 지나 담당 집행관이 배정되었습니다.
이후 집행관 주도로 가처분 집행 절차가 현장에서 진행되었습니다.
가처분 집행에는 집행관 1인과 증인 2명, 강제개문이 가능한 열쇠공, 그리고 임대차 계약서가 필요했습니다.
서류로만 보던 절차가 집행관과 함께 실제 현장에서 진행되면서, 명도는 더 이상 추상적인 문제가 아니라 현실적인 법적 절차로 체감되기 시작했습니다.
3️⃣ 명도는 임대인과 임차인만의 문제가 아니다
가처분 집행 이후 인상 깊었던 점은, 임차인보다 주변 이해관계자들이 먼저 반응하기 시작했다는 점입니다.
임차인의 거래처 측에서 점포 내부에 있던 유체동산에 대해 경매가 진행될 수 있다는 내용의 경고장이 현장에 먼저 부착된 적도 있었습니다.
이 과정을 지켜보며, 명도는 단순히 임대인과 임차인 사이의 문제가 아니라 여러 이해관계자가 동시에 얽히는 절차라는 점을 현실적으로 체감하게 되었습니다.
4️⃣ 변호사 선임 이후, 임대인의 역할은 달라진다
변호사를 선임한 이후에는 임대인이 직접 판단하고 움직이기보다는, 각 절차가 어떻게 진행되는지를 확인하는 역할에 가까워집니다.
점유이전금지 가처분을 시작으로 이후 절차들이 순서대로 이어지면서, 명도는 개인의 인내 문제가 아니라 정해진 법적 절차를 따라가는 과정으로 바뀌게 됩니다.
다음 글에서는 점유이전금지 가처분 이후 본안 명도소송이 어떤 순서로 진행되는지, 임대인의 시점에서 실제 흐름을 정리해보겠습니다.
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명도까지 걸리는 시간, 임대인이 반드시 계산해야 할 것들
계약 해지를 선택하고 나면, 임대인이 가장 먼저 마주하게 되는 현실은 ‘시간’과 ‘비용’입니다.
이 단계에서는 더 이상 의지나 기대보다, 얼마나 버틸 수 있는지를 계산해야 하는 시점에 들어서게 됩니다.
1️⃣ 명도는 생각보다 오래 걸릴 수 있다
명도는 결정을 내렸다고 해서 바로 끝나는 문제가 아닙니다.
낙관적으로 보면 약 6개월 내외로 정리되는 경우도 있지만, 상황에 따라 그보다 훨씬 길어질 수도 있습니다.
제 경험상, 명도가 완료되기까지 10개월 이상 걸린 경우도 있었습니다.
이 차이는 임차인의 태도, 연락 가능 여부, 그리고 절차 진행 과정에서 발생하는 변수에 따라 크게 달라집니다.
이처럼 명도에 시간이 걸릴 수 있다는 점을 받아들이는 순간, 오히려 판단의 기준이 또렷해지기 시작했습니다.
2️⃣ 기준이 정해지면 마음은 오히려 편해진다
의외였던 점은, 명도소송을 시작하고 변호사에 의뢰한 이후부터 오히려 마음이 편해졌다는 점이었습니다.
그 시점에는 명도까지 걸릴 것으로 예상되는 기간과, 소요될 비용, 그리고 연체 임대료를 모두 계산해본 상태였기 때문입니다.
계산 결과, 보증금 범위 안에서 충분히 감당 가능한 상황이라는 판단이 서자 더 이상 흔들릴 이유가 없었습니다.
기다림이 불안했던 이유는 상황이 아니라 기준이 없었기 때문이었던 셈입니다.
명도소송을 시작하는 순간, 문제가 커진 것이 아니라 오히려 정리되기 시작했다는 느낌을 받았습니다.
3️⃣ 송달 문제는 생각보다 흔하다
명도를 진행하면서 예상하지 못했던 변수 중 하나는 송달이 원활하지 않은 경우였습니다.
실제로 가게를 운영하는 사람과 계약서상 명의자가 다른 경우도 생각보다 많습니다.
본인이 아닌 가족이나 친척 명의로 계약을 해두고 실제 운영은 다른 사람이 하는 형태입니다.
이런 경우 명도 절차를 시작하더라도 송달 자체가 지연되거나 되지 않는 상황이 발생하기도 합니다.
이로 인해 명도 절차 전반이 예상보다 길어질 수 있고, 임대인이 계산해두었던 일정과 비용 역시 달라질 수 있습니다.
4️⃣ 결국 기준은 다시 보증금으로 돌아온다
시간이 길어질수록, 임대인이 다시 확인해야 할 기준은 명확합니다.
현재까지의 연체 임대료, 앞으로 발생할 가능성이 있는 손실, 그리고 명도 완료까지 걸릴 것으로 예상되는 기간.
이 모든 것을 합산했을 때 보증금으로 감당이 가능한지 계산해야 합니다.
이 계산이 흐릿하다면, 기다림은 선택이 아니라 위험이 될 수 있습니다.
5️⃣ 숫자를 정리하면 감정이 줄어든다
명도 문제에서 임대인을 가장 힘들게 하는 것은 상황 자체보다 불확실성입니다.
하지만 기간과 비용을 숫자로 정리해두면, 감정이 개입될 여지는 크게 줄어듭니다.
명도는 감정으로 버티는 문제가 아니라, 시간과 숫자로 준비하는 문제라는 점.
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계약 해지를 선택했다면, 임대인이 준비해야 할 현실적인 절차
임대료 3기 연체 이후, 계약 해지를 선택했다면 임대인의 대응은 이전과 완전히 다른 국면으로 들어가게 됩니다.
이 단계에서는 더 이상 감정이나 기대가 개입될 여지가 많지 않습니다. 차분하게 절차를 준비하는 것이 무엇보다 중요해집니다.
1️⃣ 계약 해지는 ‘말’이 아니라 ‘절차’의 문제다
계약 해지를 마음으로 결정하는 것과, 실제로 계약을 해지하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
이 시점부터 임대인은 “이제 끝내야겠다”라는 생각보다는 어떤 순서로, 어떤 방식으로 진행할 것인가를 고민해야 합니다.
2️⃣ 먼저 확인해야 할 것은 계약서와 연체 사실
해지를 준비하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 현재 계약서의 내용을 다시 확인하는 것입니다.
특히 임대료 연체와 관련된 조항, 해지 사유로 인정되는 기준이 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.
또한 연체 기간과 금액이 명확하게 정리되어 있어야 이후 절차에서도 혼선이 생기지 않습니다.
3️⃣ 감정적인 접촉은 최소화하고, 기록은 남긴다
계약 해지를 전제로 대응하기 시작하면, 임차인과의 소통 방식도 달라질 필요가 있습니다.
불필요한 전화 통화나 감정적인 대화는 최대한 줄이고, 문자나 메시지처럼 기록이 남는 방식을 유지하는 것이 좋습니다.
이 단계에서의 소통은 설득이 목적이 아니라, 현재 상황을 정리하고 절차를 준비하기 위한 과정에 가깝습니다.
4️⃣ 이 시점부터는 되돌리기 어렵다는 점을 인식해야 한다
계약 해지를 전제로 한 준비에 들어가면, 이전처럼 상황을 관망하며 기다리던 단계로 돌아가기는 쉽지 않습니다.
따라서 이 단계에 들어오기 전, 이미 충분한 고민과 계산이 끝나 있어야 합니다.
결정을 미루지 않기 위해서가 아니라, 결정 이후 흔들리지 않기 위해서 준비하는 과정입니다.
5️⃣ 이 글의 목적은 ‘속도’가 아니라 ‘정리’다
이 글은 계약 해지를 서두르기 위한 글이 아닙니다.
해지를 선택한 이후, 임대인이 감정에 휘둘리지 않고 차분하게 다음 단계를 준비하기 위한 정리의 글입니다.
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계약 유지 vs 해지, 임대인이 판단할 때 가장 중요한 기준
임대료가 3기 연체에 이르면, 임대인은 결국 하나의 선택을 해야 합니다.
계약을 유지할 것인지, 아니면 해지를 준비할 것인지. 이 선택은 단순히 감정이나 임차인의 말 한마디로 결정되기에는 너무 무겁습니다.
이 글에서는 제가 여러 임차인을 겪으며 정리하게 된, 계약 유지와 해지를 판단할 때 가장 중요하게 보게 된 기준을 정리해보려 합니다.
1️⃣ 선택의 출발점은 ‘의지’가 아니라 ‘조건’이다
연체가 발생하면 임차인은 대부분 비슷한 말을 합니다. “곧 정리된다”, “다음 달에는 맞추겠다”, “조금만 기다려 달라”는 이야기들입니다.
물론 그 말이 진심일 수도 있습니다. 하지만 임대인의 판단 기준이 임차인의 의지에만 놓이게 되면, 결정은 점점 늦어지고 리스크는 커지기 쉽습니다.
그래서 저는 어느 순간부터 의지가 아니라 조건을 먼저 보게 되었습니다.
2️⃣ 내가 10개월 연체를 감당할 수 있었던 이유
과거에 한 임차인과의 계약에서는 임대료 연체가 10개월 이상 이어진 적이 있습니다. 그 과정에서 임차인과의 연락이 거의 끊긴 상황도 있었습니다.
그럼에도 불구하고 그때까지 기다릴 수 있었던 이유는 단 하나였습니다.
보증금이 충분했기 때문입니다.
연체 임대료와 이후 발생할 수 있는 비용을 감안하더라도, 보증금 범위 안에서 감당이 가능하다는 계산이 서 있었기 때문에 시간을 선택할 수 있었던 것입니다.
3️⃣ 보증금은 감정이 아니라 ‘시간’을 사준다
이 경험 이후, 제 판단 기준은 분명해졌습니다.
보증금은 단순한 담보가 아니라, 임대인에게 선택할 수 있는 시간을 만들어주는 장치라는 점입니다.
보증금이 충분하다면, 임대인은 상황을 지켜볼 여유를 가질 수 있습니다.
반대로 보증금이 빠르게 소진될 구조라면, 아무리 임차인의 말이 그럴듯해 보여도 결정을 미루는 것은 오히려 위험해질 수 있습니다.
4️⃣ 그래서 지금은 보증금부터 계산한다
지금은 연체 상황이 발생하면, 가장 먼저 보증금으로 감당 가능한 범위를 계산합니다.
연체 임대료, 공실 가능 기간, 명도까지 걸릴 수 있는 시간과 비용을 최대한 현실적으로 가정해봅니다.
그 계산 결과가 보증금 범위를 넘어설 가능성이 보인다면, 그때는 좋든 싫든 계약 해지를 전제로 한 준비를 시작할 수밖에 없습니다.
5️⃣ 기준이 정해지면 감정이 흔들리지 않는다
이런 기준이 없을 때는, 매번 상황에 따라 마음이 흔들리고 결정이 늦어지기 쉽습니다.
하지만 판단의 기준을 ‘보증금’과 ‘시간’으로 정해두고 나니, 임차인의 말이나 순간적인 감정에 휘둘리는 일이 크게 줄었습니다.
이 글에서 이야기하고 싶은 핵심은 하나입니다.
계약 유지냐 해지냐의 문제는 마음의 문제가 아니라, 계산과 기준의 문제라는 점입니다.
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임대료 3기 연체 확정, 임대인이 처음으로 내려야 할 결정
임대료 연체가 3기에 이르면, 상황은 이전과 완전히 달라집니다.
그동안은 ‘관리’의 영역이었다면, 이 시점부터는 임대인이 명확한 결정을 내려야 하는 단계로 넘어갑니다.
1️⃣ 임대료 3기 연체, 무엇이 달라지는가
임대료가 3개월 연체되었다는 것은 단순히 시간이 더 흘렀다는 의미가 아닙니다. 법적으로도, 현실적으로도 임대인의 선택지가 달라지는 시점입니다.
이제 임대인은 계약을 유지할 것인지, 아니면 해지를 전제로 대응할 것인지 판단해야 합니다.
2️⃣ 더 이상 ‘기다림’만으로 해결되지 않는 이유
경험상, 임대료 연체가 3기에 이른 경우 자연스럽게 정상화되는 경우는 많지 않습니다.
물론 예외는 존재하지만, 이 단계에서 임대인이 아무 결정도 내리지 못한 채 시간만 보내게 되면 이후의 선택지는 오히려 줄어드는 경우가 많습니다.
3️⃣ 임대인이 선택해야 하는 두 가지 방향
이 시점에서 임대인의 선택은 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 계약을 유지하는 방향
– 일정 조정을 포함한 합의
– 연체 임대료 회수 가능성을 전제로 한 관리 - 계약 해지를 준비하는 방향
– 해지 요건 충족 여부 확인
– 이후 절차를 고려한 대응 준비
중요한 점은 어느 쪽이든 의도적인 선택이어야 한다는 것입니다.
4️⃣ 판단의 기준은 ‘기대’가 아니라 ‘현실’
이 단계에서 가장 위험한 것은 “이번에는 다르지 않을까”라는 기대입니다.
임차인의 말이나 의지보다는, 지금까지의 납부 이력과 태도를 기준으로 냉정하게 상황을 바라볼 필요가 있습니다.
5️⃣ 이 글의 목적은 결론이 아니다
이 글은 계약을 유지하라고 권하기 위한 글도, 무조건 해지를 권하기 위한 글도 아닙니다.
임대료 3기 연체라는 기준점에서 임대인이 더 이상 미루지 말고 스스로의 기준을 세우기 시작해야 한다는 점을 이야기하고 싶었습니다.
- 계약을 유지하는 방향