처음엔 명도가 뭔지도 저는 몰랐습니다. 지금까지도 모르고 살 수 있었다면 더 좋았을지도 모릅니다.😂 하지만 상가를 임대하다 보면 알게될 수 밖에 없는 단어입니다!
월세가 연체되기 시작하고 임차인의 말을 믿고 기다렸지만, 시간은 흘러 10개월이 지났고 임차인과 연락이 되지 않았습니다. 저에게는 다른 선택지가 없었습니다.
명도절차에 대해서 아무런 지식도 없었기에 처음부터 변호사를 선임하였습니다. 명도소송을 진행하면서 제가 느낀 것은 생각보다 오랜 시간이 걸린다는 것 입니다.
오늘은 실제 경험을 바탕으로 명도 절차가 어떻게 진행되고, 어느 정도 시간이 걸리는지와 대략적인 비용까지 정리해 보겠습니다.
1. 대부분은 바로 소송으로 가지 않는다
명도를 이야기하면 바로 소송부터 떠올리게 됩니다. 저도 처음에 막연하게 드는 생각이 소송이다보니, 급한 마음에 덜컥 변호사부터 선임했습니다.
하지만 실제로는 소송 전에 해결되는 경우도 많이 있습니다. 최초 절차인 내용증명을 통해 압박을 느낀 임차인이 스스로 정리하는 경우가 대부분이기 때문입니다.
임차인은 돌려받아야 할 보증금이 있기 때문에 법적 절차로 간다고 했을 땐 압박을 느낄 수 밖에 없습니다.
그래서 명도는 단순히 소송이 아니라 그 이전 단계부터 이미 시작된다고 보는 것이 맞습니다.
2. 명도 절차 전체 흐름입니다
3기 연체를 훌쩍 넘어서는 장기 연체가 지속되었고, 더 이상은 이 임차인과 계약을 지속할 수 없다는 결정이 시작이었습니다. 아래의 대략적인 순서로 진행됩니다.
- 계약 해지사유 발생
임대료 3기 연체 확정 - 내용증명 발송
계약 위반 사실을 공식적으로 알리고 압박을 시작 - 명도소송 진행
자진 퇴거가 이루어지지 않으면 소송 진행 - 판결
법원의 판결을 기다림 - 강제집행
퇴거하지 않을 경우 강제집행 진행
3. 명도소송은 생각보다 시간이 걸린다
임차인의 계약위반으로 명확한 해지사유를 통해 내 부동산을 돌려받는 일이기 때문에 명쾌하고 신속히 진행될 것으로 예상했습니다. 그러나 명도소송은 생각보다 시간이 꽤 걸립니다.
보통 3~4개월만에 정리되기도 하지만, 상황에 따라서는 6개월 이상 길어지는 경우도 있습니다.제 경우에 가장 시간이 지체된 구간은 소장 송달이었습니다.
송달 과정에서 임차인의 주소지가 명확하지 않거나 의도적으로 수취를 거부한다면 공시송달 방법을 이용할 수도 있습니다.
4. 강제집행까지 가면 더 길어진다
승소 판결을 받았다고 끝나는 것이 아니라 끝까지 임차인이 버티거나 연락이 되지 않는다면 강제집행까지 가는 경우도 있습니다.
이 단계까지 가게 되면 시간과 비용 모두 부담이 커집니다.
저는 강제집행 직전에 임차인과 연락이 되었고, 스스로 해결의지와 행동을 보여 정리되었습니다.
저는 10개월분의 연체가 발생한 상황이었지만, 명도 소송이 시작된 시점에도 임대료 1년치 정도의 보증금이 남아있었습니다.
이 과정에서 보증금의 중요성을 절실히 깨닫게 되었습니다.
5. 결국 중요한 것은 타이밍이다
명도는 해야 할지 말지 선택이 아니라 내 보증금에 따라 필수입니다. 늦어지면 임대인이 손해를 봐야합니다.
이미 연체된 임대료와 명도 소송기간 동안 연체될 임대료, 관리비, 공과금, 거기다 소송비용까지 계산이 우선입니다.
임차인의 과실로 발생한 모든 비용이 보증금을 넘어서는 순간, 그건 또 다른 문제이기 때문입니다.
그래서 연체 상황과 보증금 수준을 기준으로 지체없는 선택이 필요합니다.
6. 법무사 vs 변호사 비용 간단 정리
저는 변호사를 선임해서 진행했지만, 법무사를 통해서도 명도소송이 가능합니다.
법무사는 서류 작성과 접수 중심으로 비용은 보통 100만원 내외이며, 단순하고 명확한 사건에 적합합니다.
변호사는 소송 전체를 대리하고 대응까지 맡으며, 비용은 보통 300만원 정도부터 시작합니다.
대략적인 비용입니다. 상황에 맞게 선택하시는데 참고하시길 바랍니다.