같은 건물 안에, 같은 크기의 상가가 있습니다.
조건만 놓고 보면 크게 다를 게 없어 보이는 자리입니다.
저는 이 상가를 거의 10년 가까이 운영해 왔습니다.
그런데 시간이 지나고 나니, 결과가 생각보다 많이 갈렸습니다.
Step.1 출발선은 비슷했다고 생각했습니다
처음에는 이렇게 생각했습니다.
“어차피 상가라는 게, 자리만 괜찮으면 비슷하게 흘러가겠지.”
물론 미세한 차이는 있겠지만,
같은 단지, 같은 건물, 비슷한 면적이면
운영 결과도 크게 다르지 않을 거라고 봤습니다.
Step.2 그런데 10년 뒤 흐름은 완전히 달랐습니다
한쪽은 임차인이 비교적 안정적으로 유지되면서
월세 흐름도 꾸준히 잡혀 있었습니다.
반대로 저는 임차인이 여러 차례 바뀌었고,
중간에 공실을 길게 겪은 기간도 있었습니다.
월세도 결과적으로 차이가 벌어졌습니다.
지금 와서 보면, 같은 조건에서 시작했는데도
10년 뒤 풍경이 꽤 달라진 셈입니다.
Step.3 처음에는 ‘운’이라고 생각했습니다
솔직히 처음에는 이런 생각도 했습니다.
“나는 임차인 복이 없었나?”
운영자가 바뀌는 건 임대인 마음대로 되는 게 아니고,
상가라는 게 결국 사람 장사라는 생각도 들었습니다.
그래서 한동안은 그 차이를
운이나 인복으로 정리해버렸던 것 같습니다.
Step.4 그런데 반복되는 패턴이 보이기 시작했습니다
시간이 지나면서 눈에 들어온 건,
‘사람이 바뀌어도 흐름이 크게 바뀌지 않는 구간’이었습니다.
운영자는 바뀌는데, 결과는 비슷하게 반복되는 느낌.
그럴 때는 단순히 사람의 문제로만 보기 어려웠습니다.
또 하나는 시장 분위기였습니다.
같은 크기의 상가들이 모여 있는 건물인데도
전체 시세가 예전 같지 않다는 이야기가 계속 들려왔습니다.
매매는 잘 안 되고,
월세 시세도 어느 정도 범위 안에서 정체되는 분위기.
이런 환경에서는 임대인의 판단도 흔들리기 쉽습니다.
Step.5 그래서 ‘구조’를 보기 시작했습니다
결국 차이를 만든 건 운만은 아니었다는 생각이 들었습니다.
업종과 면적의 조합이 어떤 구조를 만들었는지,
권리금이 업종을 어떻게 고정시키는지,
공실이 두려울 때 임대인의 기준이 어떻게 무너지는지.
그동안의 흐름을 다시 보면,
선택이 쌓이면서 구조가 만들어지고,
그 구조가 다시 결과로 이어졌던 구간들이 있었습니다.
다음 글부터는 그 흐름을 하나씩 꺼내 보려고 합니다.
누가 맞고 틀렸다는 결론보다는,
“왜 이런 구조가 만들어졌는지”를 기록해보겠습니다.
임대인 입장에서 한 줄 정리
같은 조건이라도, 선택이 쌓이면 결국 구조가 달라지고 결과도 달라집니다.