계약서 한 줄이 훗날 분쟁을 막기도, 불씨가 되기도 합니다. 임대인이 실제 계약 과정에서 겪으며 정리한 현실적인 계약서 작성 기준을 모았습니다.
계약 전에 놓치면 나중에 반드시 문제가 되는 핵심 체크리스트
낮춘 임대료, 나중에 다시 올리기 어려운 이유와 해결 방법
특히 간판 철거, 퇴거 시 가장 분쟁이 많은 포인트 정리
임차인의 실제 반응과 현장에서 통하는 설명 방식
연체 누적 시 계약 해지까지 이어지는 현실적인 절차 정리
― 연체가 시작된 이후, 임대인이 흔들리지 않기 위한 기준 정리
기한이익 상실 특약은
계약서에 적어두는 것보다
언제, 어떻게 꺼내느냐가 훨씬 중요하다.
막상 연체가 시작되면
많은 임대인이 여기서 흔들린다.
“아직 참아볼까?”
“지금 말 꺼내면 너무 빠른가?”
이번 글에서는
기한이익 상실 특약이 실제로 발동되는 순간,
임대인이 어떤 순서로 움직이는 게 현실적인지
내 경험 기준으로 정리해본다.
임대료가 한 번 밀렸다고 해서
바로 기한이익 상실을 언급할 필요는 없다.
이 단계에서는
‘확인’과 ‘기록’이 우선이다.
문자나 카톡으로
아주 담담하게 한 줄이면 충분하다.
“이번 달 임대료가 아직 확인되지 않아 연락드립니다.”
이때 중요한 건
감정 없이, 기록만 남기는 것이다.
2회차 연체가 발생하면
이제는 분위기가 달라진다.
이때부터는
계약서에 적어둔 기준을 다시 보여주는 단계다.
나는 보통 이렇게 말한다.
“계약서 특약에 연체 관련 기준이 있어서,
그 부분만 다시 한번 말씀드립니다.”
이 시점에서는
기한이익 상실이라는 단어를
굳이 강조하지 않아도 된다.
‘계약서에 있는 내용’이라는 점만 분명히 하면 된다.
연체가 누적되고,
임차인이 명확한 납부 계획을 제시하지 못할 때.
이때가 바로
기한이익 상실 특약이 의미를 갖는 순간이다.
이 단계에서는
구두가 아니라 서면으로 정리한다.
내용은 복잡할 필요 없다.
✔ 연체 사실 정리
✔ 계약서 특약 근거 명시
✔ 기한이익 상실 및 계약 해지 가능성 통지
이때부터는
임대인의 판단 기준이
‘기다림’에서 ‘정리’로 넘어간다.
많은 임대인이 실수하는 부분이 있다.
어느 날은 강하게 말하고,
어느 날은 아무 말도 하지 않는 것.
기한이익 상실 특약은
한 번 꺼내면 계속 같은 기준으로 가야 한다.
오늘은 봐주고,
다음 달에 갑자기 태도를 바꾸면
임차인도 혼란스러워진다.
기준은 빠를 필요 없지만,
한 번 정했다면 흔들리지 않는 게 중요하다.
기한이익 상실 특약은
연체 초기에 협박처럼 쓰는 문구가 아니다.
연체가 반복될 때,
임대인이 감정이 아니라
계약서 기준으로 판단하기 위한 장치다.
내 경험상,
이 기준을 분명히 했을 때
오히려 불필요한 말다툼이 줄어들었다.
기한이익 상실은 ‘압박의 수단’이 아니라
임대인이 스스로를 지키는 기준선이었다.
― 써본 사람만 아는 현실적인 반응과 결론
기한이익 상실이라는 표현은
임대인에게도, 임차인에게도
처음 들으면 꽤 부담스럽게 느껴지는 말이다.
나 역시 처음 계약서를 작성할 때는
“이 문구를 넣어도 될까?”라는 고민을 많이 했다.
하지만 여러 계약을 직접 겪어보면서 분명해진 점이 있다.
임차인이 거부하는 건
‘기한이익 상실’이라는 제도 자체가 아니라,
그 문구가 주는 뉘앙스와 설명 방식이라는 점이다.
실제로 계약 과정에서
기한이익 상실 관련 특약을 언급하면
임차인 반응은 크게 세 가지로 나뉜다.
이런 경우에는
별다른 설명 없이도 계약이 진행된다.
가장 흔한 반응이다.
이때 중요한 건
법률 용어를 그대로 설명하지 않는 것이다.
나는 보통 이렇게 설명한다.
“혹시 연체가 반복될 경우에
서로 기준을 정해두자는 의미예요.”
또는
“서로 감정 상하지 않게
계약서 기준만 정리해두는 겁니다.”
이 정도 설명이면
대부분은 납득한다.
이 경우는 솔직히 말해
조항이 문제가 아니다.
이럴 때는
특약을 뺄지 말지를 고민할 게 아니라,
임차인 자체를 다시 보는 게 맞다.
공실 상태에서 임차인을 구할 때는
임대료를 시세보다 낮춰 계약하는 경우가 많다.
내 경우도 그랬다.
이런 상황에서 기한이익 상실 특약을 넣으면
임차인 반응은 오히려 담담한 편이다.
“임대료는 최대한 맞춰드렸고,
대신 기본적인 계약 질서만 정리하자는 겁니다.”
이 한마디면
대부분 수용한다.
상가임대차보호법을 어느 정도 아는 임차인들은
이 조항을 보고 이렇게 말하기도 한다.
“이거 법에도 있는 내용 아닌가요?”
맞다.
3기 연체 시 계약 해지가 가능하다는 규정은
이미 법에 존재한다.
그래서 이 특약은
새로운 압박이 아니라,
법에 있는 기준을 계약서에 정리해둔 것에 가깝다.
내 경험상,
이 특약 때문에 계약이 깨진 경우보다
이 특약 덕분에 초기에 리스크를 걸러낸 경우가 훨씬 많았다.
기한이익 상실 특약은
임차인을 압박하기 위한 문구가 아니라,
‘기준을 명확히 하기 위한 장치’다.
그리고 그 기준을
계약 전에 불편해하는 임차인이라면,
계약 후에는 더 큰 문제가 될 가능성이 높다.