명도 절차를 여러 번 겪고 나서 느낀 건 단순하다.
분쟁의 대부분은 계약 단계에서 이미 씨앗이 뿌려져 있었다는 점이다.
이번 글은 법 조항이나 교과서적인 설명보다는,
실제 임대 현장에서 반드시 확인했어야 했던 포인트를 중심으로 정리했다.
1️⃣ 임대인·임차인 공통으로 반드시 확인해야 할 사항
① 계약 당사자 본인 확인은 기본 중의 기본
- 계약서에 서명하는 사람이 실제 권리·의무 주체인지 확인
- 신분증 확인 + 얼굴 대조는 필수
- 법인의 경우 대표자 여부, 직인 사용 주체까지 체크
실제 운영자는 따로 있고 명의만 빌려 계약하는 경우,
문제가 생기면 책임 소재가 흐려지는 경우가 많다.
② 퇴거 시 원상복구 범위는 반드시 ‘구체적으로’
- “원상복구”라는 표현만으로는 기준이 되지 않는다
- 간판 철거 여부
- 천장, 전기, 소방 설비 처리 범위
- 바닥 마감, 칸막이 존치 여부
가능하다면 문장으로 명확히 적는 게 가장 좋다.
- “간판은 철거하되, 전기·소방 설비는 존치”
- “기존 골조 및 공용 설비 훼손 금지”
이런 식의 표현이 훗날 분쟁을 크게 줄여준다.
실제 경험
약 50평 규모의 상가에서 한 임차인이 퇴거 시
전기와 소방 설비까지 전부 철거한 적이 있었다.
결과적으로 재임대를 위한 복구 비용이 크게 늘었고,
계약 단계에서 범위를 정했더라면 충분히 막을 수 있었던 사례였다.
2️⃣ 임차인 기준, 계약 전에 반드시 확인할 것
① 등기부등본 확인은 선택이 아니다
- 근저당, 가압류 등 권리관계 확인
- 선순위 채권 여부 점검
보증금은 임대인이 지켜주는 돈이 아니라,
임차인이 스스로 관리해야 하는 돈이다.
② 관리비·공과금 구조와 전기용량
- 임대료 외 별도 청구 항목 확인
- 공용 관리비 포함 여부
- 전기·수도 개별 계량 여부
업종에 따라 전기용량 부족은 영업 자체를 막는 문제가 된다.
계약 후 “몰랐다”는 말은 거의 힘을 갖지 못한다.
③ 재개발·재건축 이슈 확인
- 행정구역 개발 계획
- 조합 설립 여부
- 주변 중개업소 교차 확인
장사보다 계약이 먼저 끝나는 경우는 생각보다 흔하다.
3️⃣ 임대인 기준, 가장 중요한 한 가지
① 보증금은 ‘안정 장치’다
- 보증금이 충분하면 연체 대응 기준이 명확해진다
- 감정적인 판단을 줄일 수 있다
반대로 보증금이 부족하면 기다리게 되고,
미루게 되고, 결국 상황이 커진다.
명도와 소송까지 겪어본 입장에서 느낀 건 분명하다.
보증금은 결국 시간을 사는 비용이었다.
정리하며
계약서는 임차인을 통제하기 위한 문서가 아니다.
문제가 생겼을 때 서로 흔들리지 않기 위한 기준표다.
그리고 그 기준은 분쟁 이후가 아니라,
계약서에 도장을 찍기 전에 만들어져야 한다.