― 공실 앞에서 임대인이 가장 많이 하는 고민
공실이 생기면
임대인이 가장 먼저 부딪히는 질문이 있다.
“임대료를 낮춰서라도 빨리 채울까,
아니면 시세를 지키며 기다릴까?”
이 선택은 단순히 금액의 문제가 아니다.
시간, 비용, 심리까지 모두 포함된 판단이다.
1️⃣ ‘기다리면 언젠간 오겠지’의 함정
입지가 나쁘지 않다면
임대인은 쉽게 이렇게 생각한다.
- “조금만 더 기다리면 제값 주는 임차인이 나타날 거야”
- “괜히 먼저 낮췄다가 손해 보기 싫다”
하지만 현실에서
공실이 길어질수록 생기는 문제는 분명하다.
- 고정비는 계속 나간다
- 상가는 점점 ‘비어 있는 공간’으로 인식된다
- 중개업소에서도 우선순위가 떨어진다
기다림은 공짜가 아니다.
공실은 시간이 길어질수록 임대인의 협상력이 약해진다.
2️⃣ ‘낮추는 것’만이 유일한 해답은 아니다
임대료를 조정하는 것을
두려워하는 임대인이 많다.
“한 번 낮추면 다시 올리기 힘들다” 이 말은 맞는 말이다.
하지만 방법은 하나가 아니다.
임대료를 유지한 채 ‘렌트프리’를 제공하는 방식
예를 들어,
- 월 임대료 300만 원 고정
- 계약 초반 2~3개월 임대료 면제
- 이후 정상 임대료 납부
임차인 입장에서는 초기 비용 부담이 줄어들고,
임대인 입장에서는 시세를 훼손하지 않으면서 공실을 해소할 수 있다.
특히 인테리어 공사 기간이 필요한 업종에서는 렌트프리가 오히려 표준 조건처럼 받아들여진다.
3️⃣ 낮출 때는 ‘구조’를 설계해야 한다
임대료를 직접 낮추는 경우에도 중요한 건 구조다.
- 현재 시세 300만 원
- 공실 장기화
- 270만 원에 계약
- 1년 후 280만 원, 2년 후 290만 원 인상 명시
이렇게 정리해두면 ‘지금은 낮추되, 미래의 정상화’가 가능하다.
임대료를 낮추는 건 패배가 아니라 시간을 사는 전략이다.
4️⃣ 실제 손익으로 계산해보면 답이 나온다
많은 임대인이 놓치는 건 공실 3개월의 손해 규모다.
- 예상 임대료 300만 원 × 3개월 = 900만 원
- 관리비·세금·이자 등 추가 비용
반대로,
- 270만 원에 즉시 계약
- 또는 렌트프리 2개월 제공 후 정상 납부
이 경우 첫 공실 손해보다 훨씬 안정적이다.
숫자로 계산해보면 감정이 아니라 논리로 결정할 수 있다.
5️⃣ 임차인도 ‘합리적 임대인’을 원한다
요즘 임차인들도 시장을 안다.
“이 상가, 오래 비어 있었네?” 이 한 줄이 협상의 출발점이 된다.
임대인이 현실적인 조건을 제시하면 임차인도 계약을 빠르게 결정한다.
공실을 줄이는 임대인의 공통점은 ‘버티기’가 아니라 ‘조정’에 익숙하다는 것
6️⃣ 내 경험에서 얻은 결론
나는 공실을 겪으며 한 가지 원칙을 만들었다.
‘제값을 기다리되, 시간은 버리지 않는다.’
공실이 길어질수록 손해는 눈에 보이지 않게 쌓인다.
임대료를 낮추거나 렌트프리를 제공하는 건 리스크를 관리하는 선택이다.
7️⃣ 다음 편 예고
다음 글에서는 공실을 줄이기 위해 임차인을 고를 때 반드시 확인해야 할 체크포인트를 정리해본다.
좋은 입지보다 더 중요한 건 ‘문제 없는 임차인’이다.