상가 공실은 어느 날 갑자기 생기는 경우보다 최소 한달에서 길게는 수개월 정도 예견됩니다.
임차인과 이야기가 오가고, 계약 종료 시점이 다가오면서 이미 어느 정도 방향이 정해지는 경우가 많기 때문입니다.
그래서 공실이 발생했을 때 중요한 건 “왜 비었을까”를 고민하는 것보다 얼마나 빨리 움직이느냐라고 생각합니다.
오늘은 공실이 생겼을 때 임대인이 실제로 해야 하는 행동들을 경험을 바탕으로 정리해 보겠습니다.
1. 최대한 빨리 부동산에 내놓는다
당연한 얘기이지만 공실 대응에서는 내가 할 수 있는 일을 최대한 빨리, 열심히 해야합니다.
공실은 대부분 최소 한 달 전, 길게는 몇 개월 전부터 예측이 가능합니다. 그래서 저는 임차인과 협의가 완료된 시점부터 바로 부동산에 내놓았습니다.
저는 우선 순위를 아래와 같이 두고, 보통 2~3군데 정도에 맡깁니다.
- 같은 상가에 입점한 공인중개사
- 평소 거래 경험이 있는 공인중개사
- 지인이나 친분이 있는 곳
한 군데만 맡기면 노출이 부족하고, 너무 많이 뿌린다고 해서 빨리 나가는 것도 아니기 때문에 적당한 범위에서 관리하는 것이 좋습니다.
2. 조건은 생각보다 유연하게 가져간다
공실이 발생한 상황에서 가장 무서운 것은 시간입니다. 매월 수익을 가져다 줘야할 상가가 비어있는 채로 유지되는 것만큼 큰 손실을 없죠.
그래서 기존의 조건을 너무 집착하기 보다는 상황에 따라 조건을 유연하게 조정하는 편입니다.
가장 좋은 방법은 렌트프리입니다. 어차피 공실로 있는 것보다는 렌트프리 기간을 최소 3개월, 상황에 따라서는 그 이상 적극적으로 활용합니다.
월세나 보증금을 낮추는 것이 가장 효과적일 순 있지만, 제 경험 상 매도 옵션을 고려하거나 장기적으로 렌트프리를 활용 하는 것이 훨씬 유리하다고 생각됩니다.
임차인의 초기 비용 부담을 확 낮춰서 계약을 성사시키는 것이 무엇보다 중요합니다.
3. 업종은 너무 좁게 보지 않는다
공실을 줄이기 위해서는 업종 선택에 대한 시야도 필요합니다.
물론 아무 업종이나 받을 수는 없지만, 너무 특정 업종만 고집하면 입점 가능한 범위가 크게 줄어듭니다.
예를 들어 요즘은 초기 비용이 많이 들어가지 않는 무인매장도 하나의 선택지일 수도 있습니다. 초기 비용 부담이 적은 만큼 장기간 유지되긴 힘들더라도 다음 임차인을 구하기까지 중간다리 역할이 가능합니다.
그래서 저는 무리한 업종은 피하되, 가능한 범위는 조금 넓게 열어두는 편입니다.
4. 최소한의 정리는 먼저 해두는 것이 좋다
공실이 길어지는 상황이라면 내부 상태를 한 번쯤 점검해볼 필요가 있습니다.
임차인이 퇴거하고 나면 생각보다 상가 내부상태가 좋지 않은 경우가 많습니다. 바닥이 지저분하거나 벽면이 훼손된 상태로 방치되면 새로운 임차인이 들어오기도 쉽지 않습니다.
물론 인테리어를 새로 하는 것은 비용 부담이 될 수 있지만, 저는 큰 공사를 하기보다는 바닥이나 벽면 정도는 깔끔하게 정리하는 수준에서 선제적으로 손보는 것을 고려합니다.
업종에 따라 차이는 있지만, 최소한의 정리만으로도 상가의 첫인상이 달라지는 경우가 많습니다.
5. 그래도 기준은 무너지지 않게 관리한다
공실의 기간과 임대인의 조급함은 비례합니다. 저 또한 공실이 오래 지속될수록 조건을 더 낮춰야하나 하나 고민을 많이 했습니다.
하지만 기준 없이 계속 흔들리다 보면 결과적으로 더 후회하는 선택을 하게 되는 경우도 많았습니다.
상가는 입지나 크기, 상권을 고려해 적합한 업종이 들어와야 서로에게 도움이 됩니다. 무리하게 조건을 낮춰서 계약해봤자 장기적으로는 결코 이익이 될 수 없습니다.
평소 본인의 확고한 기준을 정해두고 그 범위 안에서 유연함을 가져가야 합니다. 이 기준이 있어야 공인중개사와 협상할 때도, 임차인과 조건을 조율할 때도 흔들리지 않고 판단할 수 있습니다.
정리
상가 공실은 단순히 기다린다고 해결되는 문제가 아니라, 얼마나 빠르게 움직이고 어떤 기준으로 대응하느냐에 따라 결과가 달라집니다.
그래서 중요한 것은 공실이 생겼을 때 확고한 기준을 가지고 얼마나 빠르고 적극적으로 대응하느냐입니다.
이런 위기에서의 선택들이 보다 현명한 선택을 할 수 있는 좋은 경험이 될 것입니다.