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임대료 3기 연체 이후, 계약 해지를 선택했다면 임대인의 대응은 이전과 완전히 다른 국면으로 들어가게 됩니다.

이 단계에서는 더 이상 감정이나 기대가 개입될 여지가 많지 않습니다. 차분하게 절차를 준비하는 것이 무엇보다 중요해집니다.

1️⃣ 계약 해지는 ‘말’이 아니라 ‘절차’의 문제다

계약 해지를 마음으로 결정하는 것과, 실제로 계약을 해지하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

이 시점부터 임대인은 “이제 끝내야겠다”라는 생각보다는 어떤 순서로, 어떤 방식으로 진행할 것인가를 고민해야 합니다.

2️⃣ 먼저 확인해야 할 것은 계약서와 연체 사실

해지를 준비하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 현재 계약서의 내용을 다시 확인하는 것입니다.

특히 임대료 연체와 관련된 조항, 해지 사유로 인정되는 기준이 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.

또한 연체 기간과 금액이 명확하게 정리되어 있어야 이후 절차에서도 혼선이 생기지 않습니다.

3️⃣ 감정적인 접촉은 최소화하고, 기록은 남긴다

계약 해지를 전제로 대응하기 시작하면, 임차인과의 소통 방식도 달라질 필요가 있습니다.

불필요한 전화 통화나 감정적인 대화는 최대한 줄이고, 문자나 메시지처럼 기록이 남는 방식을 유지하는 것이 좋습니다.

이 단계에서의 소통은 설득이 목적이 아니라, 현재 상황을 정리하고 절차를 준비하기 위한 과정에 가깝습니다.

4️⃣ 이 시점부터는 되돌리기 어렵다는 점을 인식해야 한다

계약 해지를 전제로 한 준비에 들어가면, 이전처럼 상황을 관망하며 기다리던 단계로 돌아가기는 쉽지 않습니다.

따라서 이 단계에 들어오기 전, 이미 충분한 고민과 계산이 끝나 있어야 합니다.

결정을 미루지 않기 위해서가 아니라, 결정 이후 흔들리지 않기 위해서 준비하는 과정입니다.

5️⃣ 이 글의 목적은 ‘속도’가 아니라 ‘정리’다

이 글은 계약 해지를 서두르기 위한 글이 아닙니다.

해지를 선택한 이후, 임대인이 감정에 휘둘리지 않고 차분하게 다음 단계를 준비하기 위한 정리의 글입니다.

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임대료가 3기 연체에 이르면, 임대인은 결국 하나의 선택을 해야 합니다.

계약을 유지할 것인지, 아니면 해지를 준비할 것인지. 이 선택은 단순히 감정이나 임차인의 말 한마디로 결정되기에는 너무 무겁습니다.

이 글에서는 제가 여러 임차인을 겪으며 정리하게 된, 계약 유지와 해지를 판단할 때 가장 중요하게 보게 된 기준을 정리해보려 합니다.

1️⃣ 선택의 출발점은 ‘의지’가 아니라 ‘조건’이다

연체가 발생하면 임차인은 대부분 비슷한 말을 합니다. “곧 정리된다”, “다음 달에는 맞추겠다”, “조금만 기다려 달라”는 이야기들입니다.

물론 그 말이 진심일 수도 있습니다. 하지만 임대인의 판단 기준이 임차인의 의지에만 놓이게 되면, 결정은 점점 늦어지고 리스크는 커지기 쉽습니다.

그래서 저는 어느 순간부터 의지가 아니라 조건을 먼저 보게 되었습니다.

2️⃣ 내가 10개월 연체를 감당할 수 있었던 이유

과거에 한 임차인과의 계약에서는 임대료 연체가 10개월 이상 이어진 적이 있습니다. 그 과정에서 임차인과의 연락이 거의 끊긴 상황도 있었습니다.

그럼에도 불구하고 그때까지 기다릴 수 있었던 이유는 단 하나였습니다.

보증금이 충분했기 때문입니다.

연체 임대료와 이후 발생할 수 있는 비용을 감안하더라도, 보증금 범위 안에서 감당이 가능하다는 계산이 서 있었기 때문에 시간을 선택할 수 있었던 것입니다.

3️⃣ 보증금은 감정이 아니라 ‘시간’을 사준다

이 경험 이후, 제 판단 기준은 분명해졌습니다.

보증금은 단순한 담보가 아니라, 임대인에게 선택할 수 있는 시간을 만들어주는 장치라는 점입니다.

보증금이 충분하다면, 임대인은 상황을 지켜볼 여유를 가질 수 있습니다.

반대로 보증금이 빠르게 소진될 구조라면, 아무리 임차인의 말이 그럴듯해 보여도 결정을 미루는 것은 오히려 위험해질 수 있습니다.

4️⃣ 그래서 지금은 보증금부터 계산한다

지금은 연체 상황이 발생하면, 가장 먼저 보증금으로 감당 가능한 범위를 계산합니다.

연체 임대료, 공실 가능 기간, 명도까지 걸릴 수 있는 시간과 비용을 최대한 현실적으로 가정해봅니다.

그 계산 결과가 보증금 범위를 넘어설 가능성이 보인다면, 그때는 좋든 싫든 계약 해지를 전제로 한 준비를 시작할 수밖에 없습니다.

5️⃣ 기준이 정해지면 감정이 흔들리지 않는다

이런 기준이 없을 때는, 매번 상황에 따라 마음이 흔들리고 결정이 늦어지기 쉽습니다.

하지만 판단의 기준을 ‘보증금’과 ‘시간’으로 정해두고 나니, 임차인의 말이나 순간적인 감정에 휘둘리는 일이 크게 줄었습니다.

이 글에서 이야기하고 싶은 핵심은 하나입니다.

계약 유지냐 해지냐의 문제는 마음의 문제가 아니라, 계산과 기준의 문제라는 점입니다.

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임대료 연체가 3기에 이르면, 상황은 이전과 완전히 달라집니다.

그동안은 ‘관리’의 영역이었다면, 이 시점부터는 임대인이 명확한 결정을 내려야 하는 단계로 넘어갑니다.

1️⃣ 임대료 3기 연체, 무엇이 달라지는가

임대료가 3개월 연체되었다는 것은 단순히 시간이 더 흘렀다는 의미가 아닙니다. 법적으로도, 현실적으로도 임대인의 선택지가 달라지는 시점입니다.

이제 임대인은 계약을 유지할 것인지, 아니면 해지를 전제로 대응할 것인지 판단해야 합니다.

2️⃣ 더 이상 ‘기다림’만으로 해결되지 않는 이유

경험상, 임대료 연체가 3기에 이른 경우 자연스럽게 정상화되는 경우는 많지 않습니다.

물론 예외는 존재하지만, 이 단계에서 임대인이 아무 결정도 내리지 못한 채 시간만 보내게 되면 이후의 선택지는 오히려 줄어드는 경우가 많습니다.

3️⃣ 임대인이 선택해야 하는 두 가지 방향

이 시점에서 임대인의 선택은 크게 두 가지로 나뉩니다.

1. 계약을 유지하는 방향
   – 일정 조정을 포함한 합의
   – 연체 임대료 회수 가능성을 전제로 한 관리
2. 계약 해지를 준비하는 방향
   – 해지 요건 충족 여부 확인
   – 이후 절차를 고려한 대응 준비

중요한 점은 어느 쪽이든 의도적인 선택이어야 한다는 것입니다.

4️⃣ 판단의 기준은 ‘기대’가 아니라 ‘현실’

이 단계에서 가장 위험한 것은 “이번에는 다르지 않을까”라는 기대입니다.

임차인의 말이나 의지보다는, 지금까지의 납부 이력과 태도를 기준으로 냉정하게 상황을 바라볼 필요가 있습니다.

5️⃣ 이 글의 목적은 결론이 아니다

이 글은 계약을 유지하라고 권하기 위한 글도, 무조건 해지를 권하기 위한 글도 아닙니다.

임대료 3기 연체라는 기준점에서 임대인이 더 이상 미루지 말고 스스로의 기준을 세우기 시작해야 한다는 점을 이야기하고 싶었습니다.

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제가 관리하고 있는 상가에서 임대료를 받다 보면, “임대료가 제날짜에 들어오지 않으면 어떻게 대응해야 할까?” 하는 고민을 누구나 하게 됩니다.

이번 글에서는 임대인 관점에서, 임대료 연체가 시작될 때 어떻게 판단하고 대응할지를 정리해보았습니다.

1️⃣ 임대료 연체, 언제부터 연체일까?

계약서에 임대료 지급일이 매월 10일로 되어 있다고 가정하면,

연체는 10일 당일이 아닌 ‘다음 날인 11일’부터 확정이라고 보면 됩니다.

2️⃣ 임차인 연체 단계

1. 1단계: 임대료 1~3개월 연체
   • 아직 법적 조치를 취할 단계는 아님
   • 기록과 연락만으로 상황을 관리
2. 2단계: 임대료 3개월 연체 확정
   • 계약 해지 요구 가능
   • 법적 절차 준비 필요 (내용증명, 변호사 상담 등)

제가 경험한 바로는, 초기 1~2개월 연체라도 마음속으로 기준을 잡는 것이 중요합니다.

• 계약을 유지할 것인지, 해지할 것인지
• 연체를 최대 몇 개월까지 기다려줄 것인지

이런 선택지를 미리 만들어 두면 감정적으로 흔들리지 않고 대응할 수 있어요.

3️⃣ 초보 임대인이 흔히 놓치는 점

• 감정적으로 대응 → 갈등 확대
• 계약서 조항 확인 없이 법적 절차 바로 시도

4️⃣ 마음가짐 & 요약

임대료 연체 대응에서 가장 중요한 것은 단계별 판단과 기록, 그리고 마음의 준비입니다.
연체가 시작되면, 미리 정해둔 기준에 따라 차분하게 대응하는 것이 안전한 임대인 전략입니다.

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