― 좋은 입지보다 더 중요한 건 ‘문제 없는 임차인’
상가 임대에서 입지 못지않게 중요한 건 ‘누가 들어오느냐’다.
같은 상가, 같은 조건이어도 임차인에 따라 안정적인 수익이 될 수도, 몇 년짜리 스트레스가 될 수도 있다.
공실을 줄이기 위해 급하게 계약을 체결하는 순간, 리스크는 시작된다.
1️⃣ 계약서보다 먼저, ‘사람’을 본다
나는 계약 전에 반드시 직접 얼굴을 보고 대화한다.
- 사업 경험이 있는지
- 자금 계획이 현실적인지
- 질문에 대한 답이 구체적인지
서류는 나중에 보완할 수 있지만, 사람의 태도는 계약 후 바뀌기 어렵다.
2️⃣ 명의와 실제 운영자가 일치하는지 확인
의외로 많은 분쟁이 ‘명의자 ≠ 실제 운영자’ 구조에서 시작된다.
계약자는 가족 명의, 운영은 다른 사람이 하는 형태.
문제가 생기면 연락 두절, 송달 지연, 책임 회피로 이어진다.
계약 전 신분증 확인과 직접 운영 여부 확인은 필수다.
3️⃣ 보증금은 ‘손해 한도를 정하는 장치’다
보증금은 임대인의 안전장치다.
연체가 발생했을 때, 명도까지 걸리는 시간, 소송 비용, 관리비 미납…
이 모든 리스크를 보증금 안에서 정리할 수 있어야 임대인은 흔들리지 않는다.
보증금이 부족한 계약은 수익이 아니라 불안정성을 산다.
4️⃣ 퇴거 시 원상복구 범위는 반드시 명확히
원상복구는 계약할 때는 대충 넘어가지만 퇴거할 때 가장 많이 다투는 항목이다.
특히 간판 철거.
내 경험상 간판 철거 비용은 생각보다 크고, 새 임차인이 다시 설치하는 경우가 대부분이다.
그래서 계약 시 “간판은 신규 임차인 설치를 전제로 철거 의무 면제” 같은 식으로 정리해두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.
5️⃣ 지나치게 조건을 깎는 임차인은 신호다
임대료, 보증금, 관리비, 특약까지 모든 조건을 계속 깎으려는 경우.
이때 임대인이 느끼는 불편함은 대개 계약 후 현실이 된다.
계약 전부터 무리한 요구가 많은 임차인은 계약 후에도 문제를 만들 가능성이 높다.
6️⃣ 공실보다 무서운 건 ‘잘못된 계약’이다
공실은 시간으로 해결할 수 있다.
하지만 잘못된 임차인과의 계약은 시간과 비용, 감정까지 소모시킨다.
좋은 임차인을 고르는 기준은 ‘최고 조건’이 아니라 ‘문제 없이 끝까지 갈 사람’이다.