― 임대료만 받으면 끝이 아니라, 세금 방식이 수익을 바꾼다
임대사업자 등록을 하고 나면
바로 다음으로 마주치는 고민이 있다.
“나는 간이과세자로 할까, 일반과세자로 할까?”
처음에는 세무사 말대로
“보통은 간이로 시작하세요”라고 듣고 넘어가기 쉽다.
하지만 상가 임대는
과세 유형 선택에 따라 실제 남는 돈이 달라진다.
1️⃣ 간이과세자와 일반과세자, 가장 큰 차이
핵심만 정리하면 이렇다.
- 간이과세자
세금 계산이 단순하고 신고 부담이 적다 - 일반과세자
세금계산서를 발행할 수 있고, 매입 부가세를 돌려받을 수 있다
즉,
편한 대신 공제가 적은 간이과세자
복잡하지만 환급이 가능한 일반과세자
이 차이다.
2️⃣ 상가 임대에서 실제로 중요한 포인트
상가 임대인은 보통 이런 구조다.
- 임차인에게 월 임대료 + 부가세를 받는다
- 건물 유지보수, 공사, 중개수수료 등의 비용이 발생한다
이때 일반과세자는
건물 공사비, 설비비, 중개수수료 등에 포함된 부가세를 환급받을 수 있다.
반면 간이과세자는
환급이 거의 불가능하다.
초기에 공사비나 인테리어 비용이 크다면
일반과세자가 유리한 이유다.
3️⃣ 임차인 입장도 고려해야 한다
임차인이 일반과세자라면
세금계산서를 받아야 부가세를 환급받을 수 있다.
즉,
- 임대인이 일반과세자 → 세금계산서 발행 가능 → 임차인 선호
- 임대인이 간이과세자 → 세금계산서 발행 불가 → 임차인 부담
특히 법인 임차인이나 매출 규모가 있는 업종일수록
일반과세 임대인을 선호하는 경우가 많다.
4️⃣ 그렇다면 간이과세자는 언제 유리할까?
- 초기 공사비, 설비비 지출이 거의 없을 때
- 임차인이 세금계산서를 굳이 요구하지 않을 때
- 행정 처리와 신고를 단순하게 유지하고 싶을 때
소형 상가, 단순 임대 구조라면
간이과세자로 시작해도 큰 문제는 없다.
5️⃣ 내 경험에서 얻은 결론
처음 상가를 임대할 때는
“일단 간이로 시작하고, 필요하면 일반으로 전환”하는 방식이 현실적이다.
하지만
- 공사비가 크거나
- 법인 임차인을 유치하려 하거나
- 장기적으로 자산을 계속 늘릴 계획이라면
처음부터 일반과세자로 가는 것이 오히려 유리한 경우가 많다.
6️⃣ 한 줄 정리
간이과세자는 ‘편함’을 선택하는 것이고,
일반과세자는 ‘회수와 확장’을 선택하는 것이다.
그리고 상가 임대는
시간이 갈수록 ‘회수할 비용’이 계속 생긴다.
그래서 나는
상가 임대는 일반과세 구조가 결국 더 맞는 옷이라고 느꼈다.