― 입지보다 먼저 점검해야 할 것들
상가 임대를 하다 보면
언젠가는 반드시 마주하게 되는 단어가 있다.
바로 ‘공실’이다.
처음 상가를 매입할 때는
“여기는 입지가 좋으니 공실 걱정 없겠지”라고 생각한다.
하지만 실제로 겪어보면
공실은 입지 하나로만 설명되지 않는다.
내가 여러 번의 계약과 퇴거, 그리고 다시 임차인을 구하는 과정을 겪으며 느낀 점은 분명했다.
공실이 생기는 이유는 생각보다 ‘현장 안’에 있는 경우가 많다.
1️⃣ 입지가 좋아도 공실은 생긴다
유동 인구가 많고
주변 상권이 살아 있는 곳.
이런 조건이면
당연히 임차인이 계속 들어올 것 같지만 현실은 그렇지 않다.
- 기존 임차인이 버티다 매출 부진으로 철수
- 인테리어 비용 부담으로 신규 임차인 유입 지연
- 임대료 협상 실패로 계약 무산
입지는 기본 조건일 뿐, 공실 여부를 결정하는 건 결국 ‘계약 구조와 임대인의 대응’이었다.
2️⃣ 공실이 길어지는 진짜 이유
공실이 생긴 뒤
임대인이 가장 많이 하는 선택은 두 가지다.
- “시세는 이 정도니까 버티자”
- “급하게 낮추면 손해다”
하지만 공실이 한 달, 두 달 이어지면 실제 손해는 눈에 보이지 않게 쌓인다.
- 대출 이자
- 관리비
- 재산세·종부세
- 시간 비용과 스트레스
결국 공실은 ‘얼마에 빌려주느냐’가 아니라 ‘얼마 동안 비어 있느냐’가 더 큰 문제였다.
3️⃣ 임대인이 놓치기 쉬운 현장 요소
실제로 다음과 같은 이유로 좋은 입지임에도 계약이 지연되는 경우가 많다.
- 원상복구 범위 불명확
- 간판 철거 여부 분쟁 우려
- 전 임차인 물품 정리 지연
- 계약서 특약 협의 지체
이런 문제는 임차인 입장에서는 ‘들어가자마자 골치 아플 것 같은 상가’로 보이게 만든다.
결국 공실의 원인은 외부보다 내부에 있는 경우가 더 많다.
4️⃣ 내 경험에서 얻은 결론
공실을 줄이기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 ‘좋은 임차인 찾기’가 아니었다.
임차인이 들어오기 쉬운 상태를 임대인이 먼저 만들어 놓는 것.
입지 → 계약 구조 → 현장 정리 → 조건 제시 이 네 가지가 준비된 상가는 생각보다 빠르게 채워진다.
5️⃣ 다음 편 예고
다음 글에서는 공실 상황에서 가장 많이 고민하는 질문,
“임대료를 낮출까, 기다릴까?”
이 판단을 실제 사례 기준으로 정리해본다.
공실을 겪어본 임대인이라면 반드시 한 번은 고민하는 부분이다.