― 좋은 계약은 서명 전에 이미 절반이 끝나 있다
공실을 줄이는 가장 확실한 방법은 ‘문제 없는 임차인과 계약하는 것’이다.
하지만 현실에서는 임차인을 급하게 구해야 하는 상황이 많다.
그래서 더 중요해지는 것이 계약 전 체크리스트다.
이 단계를 대충 넘기면 공실 → 연체 → 명도 → 재공실 이라는 악순환으로 이어지기 쉽다.
1️⃣ 신분과 명의 일치 여부 확인
계약서에 서명하는 사람과 실제 점포를 운영할 사람이 일치하는지 반드시 확인해야 한다.
- 신분증과 실물 대조
- 사업자 명의 일치 여부
- 대리계약 시 위임장 확인
이 단계를 놓치면 연락 두절, 송달 지연 등 추후 절차에서 큰 시간이 소요된다.
2️⃣ 보증금 구조가 위험을 감당할 수 있는지
보증금은 단순한 담보가 아니다.
연체 임대료 + 관리비 + 명도 비용 + 공실 기간 을 모두 버틸 수 있는 수준이어야 한다.
보증금이 지나치게 낮다면 계약 자체가 리스크다.
공실이 두려워 보증금을 낮춰 계약하는 순간 리스크를 떠안게 된다.
3️⃣ 임차인의 자금 여력 간접 확인
임대인은 임차인의 통장을 볼 수 없다.
하지만 간접적인 신호는 확인할 수 있다.
- 권리금 지불 방식
- 인테리어 투자 규모
- 초기 자금 조달 방식
초기 투자 여력이 부족한 임차인은 영업 초반부터 자금 압박을 받기 쉽다.
4️⃣ 업종과 상권 적합성
상권과 맞지 않는 업종은 아무리 의지가 좋아도 오래 버티기 어렵다.
임차인의 ‘계획’보다 상권의 ‘현실’이 더 중요하다.
경험상, 업종 선택이 무리한 경우 초기 몇 달 안에 연체 신호가 나타났다.
5️⃣ 원상복구 및 간판 범위 사전 협의
퇴거 시 가장 자주 분쟁이 나는 부분은 원상복구 범위다.
특히 간판 철거.
계약 전에 “간판은 신규 임차인 설치를 전제로 한다” 라는 기준을 정해두면 퇴거 시 갈등이 크게 줄어든다.
6️⃣ 계약 전 마지막 질문 하나
나는 계약 직전 임차인에게 꼭 한 번 묻는다.
“혹시 예상과 다르게 장사가 안 되면 어떻게 대응할 계획이신가요?”
이 질문 하나로 상황을 현실적으로 바라보는 사람인지, 막연한 기대만 있는 사람인지 의외로 잘 드러난다.
7️⃣ 임대인 입장에서의 한 줄 결론
공실을 줄이는 가장 확실한 방법은 ‘급하게 계약하지 않는 것’이다.
계약 전 체크리스트를 단 10분만 더 신경 써도 몇 년짜리 문제를 피할 수 있다.
8️⃣ 시리즈 마무리
이번 공실 전략 시리즈에서는
- 공실이 생기는 구조
- 임대료와 렌트프리 전략
- 임차인 선별 기준
- 계약서 특약 설계
- 계약 전 체크리스트
까지 한 흐름으로 정리해봤다.
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