상가 임대를 하면서 가장 많이 들었던 말 중 하나가 “임차인만 잘 고르면 된다”는 이야기였습니다.
처음에는 저도 그 말을 믿었습니다.
그래서 계약 전에 더 꼼꼼히 보고, 대화도 길게 하고, 제가 선제적으로 해줄 수 있는 부분에 있어서는 최선의 배려를 했습니다.
그런데 10년 넘게 많은 임차인을 겪어보니, 좋은 임차인을 고른다는 게 생각처럼 가능한 일이 아니라는 걸 느끼게 됐습니다.
1. 처음에는 다 괜찮아 보입니다
계약을 하기 전에는 대부분의 임차인이 좋아 보입니다.
예의도 최대한 갖추고, 말도 잘하고, 계획도 있어 보이고, 조건도 맞춰주려고 노력합니다.
문제는 그 이후입니다. 막상 영업이 시작되고 시간이 지나면서 상황이 완전히 달라지는 경우를 많이 봤습니다.
임대료나 관리비 연체, 연락 두절 등 결국 임차인의 의도적인 행동이라기 보다는 영업이 악화되면 결국 상황이 행동을 만든다고 생각됩니다.
2. 결국 장사는 해봐야 알게 됩니다
임차인이 어떤 사람인지보다 결국 중요한 건 그 사람이 장사를 어떻게 하느냐입니다.
그런데 이건 계약 전에 알 수 있는 부분이 아닙니다.
매출이 잘 나올지, 운영을 얼마나 안정적으로 할지, 이건 실제로 해봐야 드러나는 부분입니다.
그래서 “좋은 임차인”이라는 판단 자체가 처음부터 정확할 수는 없다는 생각이 들었습니다.
3. 공실이 길어지면 선택의 여지가 없어집니다
현실적으로 임차인을 고르고 거른다는 게 가능할까요?
공실이 길어질수록 비용과 손해는 늘어나고, 일단 누구근 입점시키는 쪽으로 가게 되고, 결국 선택의 폭이 줄어듭니다.
그 시점에서는 누가 더 좋아 보이느냐보다 언제 들어오느냐가 더 중요해지는 순간이 옵니다.
그렇다고 해서 정상적이지 않은 업종을 받아서는 안되지만, 월세로 생활을 하는 제 경우에는 앞이 막막한 순간이었습니다.
4. 결국 중요한 건 ‘사람’보다 ‘구조’였습니다
임차인을 잘 고르는 것보다는 언제 대면하게 될지 모르는 선택의 기로에서 최대한 합리적인 판단을 위한 구조를 만들어 둬야 합니다.
저도 1년 정도 공실이 지속되는 시기에 보증금 없이 월세만 내고 단기로 운영해보겠다는 사람들의 제의를 많이 받았습니다.
마음 흔들렸던 적도 많았습니다. 그러나 즉흥적인 결정이나 기준없는 선택으로 인한 잘못된 계약은 오랜 시간 본인을 괴롭힘니다.
임대차 사업의 제 목적은 시세차익보다는 안정적인 수익을 위한 투자였고, 그 취지에 맞는 기준을 미리 설정함으로써, 순간순간 대치하는 상황에 보다 합리적인 선택을 할 수 있습니다.
정리
상가 임대를 하면서 좋은 임차인을 만나면 좋겠지만, 그걸 기준으로 판단하기는 불가능합니다.
결국 중요한 건 누가 들어오느냐보다 그 상황을 어떻게 관리할 수 있는가 입니다.
답글 남기기