계약서를 다시 돌아보면, 여러 번의 임대차를 거치며 “이 문구는 정말 잘 넣었다”고 느끼는 특약들이 있다.
그중 하나가 바로 미리 인상된 임대료까지 계약서에 명시해 두는 조항이다.
1️⃣ 공실 상황에서는 임대료를 낮출 수밖에 없다
경기가 좋지 않거나, 상가가 일정 기간 공실 상태라면 임대인은 결국 선택을 해야 한다.
임대료를 고수하며 공실을 끌고 갈지, 아니면 임대료를 낮추더라도 빠르게 임차인을 받을지.
내 경우에는 임대료를 조금 낮추더라도 빠르게 임대하는 쪽을 선택해왔다.
예를 들어, 평균적으로 월 300만원을 받던 상가라면 270만원 정도로 낮춰 계약을 진행하는 식이다.
2️⃣ 문제는, 낮춘 임대료를 다시 올리는 순간이다
임대료는 내리기는 쉽지만, 시간이 지나 다시 올리는 건 생각보다 훨씬 어렵다.
임차인 입장에서는 이미 적응한 금액이 기준이 되기 때문이다.
그래서 나는 처음 계약할 때부터 ‘미래의 임대료’를 같이 적어두는 방식을 선택했다.
3️⃣ 실제로 사용했던 특약 문구 예시
내가 계약서에 기재했던 방식은 복잡하지 않다.
예시)
본 계약의 임대료는 아래와 같이 적용한다.
– 계약 개시일로부터 1년간: 월 임대료 270만원
– 계약 개시 1년 경과 후: 월 임대료 280만원
– 계약 개시 2년 경과 후: 월 임대료 290만원
이렇게 미리 명시해 두면, 추후 임대료 인상 시점에 불필요한 감정 소모를 줄일 수 있다.
4️⃣ 협의는 계약 전에, 분쟁은 계약서에서 막는다
중요한 점은 이 문구를 일방적으로 넣는 것이 아니라, 계약 전에 충분히 설명하고 합의하는 것이다.
임차인도 미리 알고 계약했다면, 1년 뒤, 2년 뒤 임대료 인상은 ‘갑작스러운 요구’가 아니다.
오히려 기준이 정해져 있어 서로 예측 가능한 계약이 된다.
5️⃣ 이 특약의 핵심은 금액이 아니라 기준이다
이 특약의 진짜 장점은 임대료를 얼마 올리느냐가 아니라,
언제, 어떤 기준으로 조정되는지가 처음부터 명확하다는 점이다.
임대료 인상 문제로 관계가 틀어지는 경우를 많이 봐왔지만,
미리 정리된 숫자는 감정보다 훨씬 강력한 기준이 되어준다.
다음 글에서는 임대료 외에 반드시 특약으로 정리해두는 항목들, 특히 퇴거·원상복구 관련 문구를 정리해보려고 한다.
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