임차인이 월세를 밀리기 시작하면 임대인은 가장 먼저 고민하게 됩니다.
조금 더 기다려야 할지, 아니면 바로 대응해야 할지 판단이 쉽지 않은 경우가 많습니다.
저 역시 처음에는 순진하게 임차인의 말을 다 믿었습니다. 기다려주면 상황이 좋아질거라는 단순한 희망만 가졌습니다.
시간이 지나면서 연체된 임대료를 해결하는 분도 계셨지만 대부분 상황은 계속해서 악화되어 갔습니다.
그래서 오늘은 10년의 임대 경험을 바탕으로 월세 연체가 시작되었을 때의 현실적인 대응 흐름을 공유하고자 합니다.
1. 연체 초기에는 상황을 확인한다
사실 상 임대료가 한두달 연체된다고 해서 임대인이 연락해서 회유나 압박하는 것 외에는 달리 할 수 있는 조치가 없습니다. 그래서 월세가 처음 밀렸을 때는 무조건 강하게 대응하기보다는 상황을 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
앞서 말씀드린 것처럼 매장의 분위기를 파악한다던지, 임차인과의 통화를 통해 어떤 문제인지, 단순한 자금 흐름 문제인지, 아니면 사업 자체에 문제가 생긴 것인지를 냉정하게 파악하는 것이 우선입니다.
이 단계에서는 임차인의 상황을 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다.
2. 기준 없이 기다리지 않는다
저도 똑같이 했던 실수이지만, 기준없이 막연한 기대로 기다리는 것이 임대인이 가장 많이 하는 실수 중 하나입니다.
“좋아지겠지, 조금만 더 기다려보자”는 생각은 아무런 대처도 도움도 되지 않습니다. 오히려 대응만 늦춰 상황을 더 악화시킬 뿐입니다.
우선 저는 임대료 3기를 기준으로 그 전까지는 상황만 파악하고, 3기 확정 시 강한 압박을 시작합니다. 각 상가마다 계약조건이 다르기 때문에 반드시 보증금에 맞게 기준을 세우시길 바랍니다.
3. 약속은 반드시 기록으로 남긴다
연체 상황에서는 임차인과의 약속이 반복되는 경우가 많습니다.
이때 중요한 것은 구두로만 이야기하지 않고 기록으로 남겨놓은 것이 추후에 도움이 됩니다.
통화 후에 문자나 카카오톡 메시지로 한번 더 확인해서 남겨놓는 것이 반드 필요합니다.
4. 대응 타이밍을 놓치지 않는다
앞서 말씀드렸듯이 보증금으로 상계할 수 있는 비용에는 한계가 있기때문에, 연체 상황은 시간이 지날수록 임대인에게 불리해지는 경우가 많습니다.
3기 연체가 확정되면 명도소송을 추후 결정하더라도 그 전에 할 수 있는 조치는 미리 해두어야 합니다. 내용증명만으로도 충분히 협상이 가능하고, 대부분 소송 전에 해결되는 경우가 많기 때문입니다.
초기에 대응할 수 있는 시점을 놓치면 이후에는 결국 임대인의 손해로 돌아오기 때문에 이성적인 판단이 필요합니다.
5. 감정보다 기준으로 판단한다
감정적으로 대응하는 것은 상황을 악화시킬 뿐 전혀 도움이 되지 않습니다. 연체가 시작된다는 건 임차인의 상황이 매우 안좋다는 신호입니다.
그 과정에서 감정적으로 판단하게 되면 결정이 늦어지거나 일관성이 없어질 수 있습니다.
그래서 임대인은 감정을 배제하고 평소에 미리 명확한 기준을 세우고 판단하는 것이 중요합니다.
정리
임차인의 월세 연체는 시간이 지나면 자연스럽게 해결되는 문제가 아니라, 대부분 더 복잡해지는 방향으로 흐르는 경우가 많습니다.
그래서 중요한 것은 얼마나 기다리느냐보다 어떤 기준으로 대응하느냐입니다.
임대를 여러 번 경험하다 보면 결국 초기에 어떤 판단을 했는지가 전체 흐름을 크게 바꾼다는 것을 느끼게 됩니다.
답글 남기기